思源2010年1月天津郊苹地国际广场营销方案提报上.ppt

金地国际广场营销方案提报 ;以世界的眼光造一座城;目 录;项目本体分析及认知;【项目本体分析及认知——区位条件分析】 ;项目处于旧城改造区域，周边环境有待改善;占地约16.9万平米 总建筑面积约33.5万平米;别墅部分户型统计列表;20%-50%的赠送面积是产品最大优势;200-230平米区间产品为主，大部分产品面积溢出超过35%;中庭;140平米以上大户型产品为主,将受二贷政策影响;产品均好性强，豪华型产品占主导，客户选择面较大;以40-70平米区间产品为主，面积溢出50%以上;小户型赠送面积是主要卖点，但首付额度、水电标准不可忽视;既是项目价值增幅的关键，同样也是风险最大化的承载;【项目本体分析及认知——总结】;市场环境分析;09年全国GDP增速稳步提升，第三季度增速达7.7%，第四季度增速有望突破8%；;天津作为中国经济增长第三极的地位已然确立;截止08年底，天津市常住人口总数近1200万人，人口增长率达5.4%，实现阶段历史峰值； 09年1-10月城镇居民平均可支配收入达17000元，与08年同期相比增长近25%； 09年1-10月城镇居民平均住房支出约1200元，与08年同期相比增长约3%，居住消费需求稳步回升。;宏观经济筑底完成，已进入稳步回升区间;中央直辖市;天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态;一主两副、沿河拓展、功能提升;经济中心东移和滨海战略带动下的潜力区域，近两年经济、交通等发展较快，区域面貌日新月异;在交通设施方面，津京城际轨道交通落户东站后广场、东纵快速路的开工建设、地铁2、3号线的交汇再加上原有的铁路、航空、高速公路等各种交通设施，使得河东成为天津最主要的交通中心； 而海河综合开发改造、天津站交通枢纽工程、轻轨及地铁建设的加快实施以及天津中心的战略东移也使得河东区成为举世瞩目的经济政治中心。;扼守城市发展主轴，连接滨海和市区的黄金纽带;09年1-12月天津房地产产市场新增供应量约1084万平米，环城和滨海是供应主力； 09年1-12月天津房地产市场实现商品住宅成交约1340万平米，是08年全年成交量的2.6倍，环城四区占比略高； 09年天津商品住宅市场当期供求比为1：1.3，供需两旺，短期供给不足。;存量消化区间;短期供不应求；河东、南开是市场主力;量价齐升，稀缺性日愈显现;存量消化区间;政策频繁出台，近期抑制房价话题不断热议，市场正逐步走向健康平稳的发展之路,未来难以出现越调越涨的局面;天津房地产市场新一轮景气周期来临;2010年在售 品质形象接近;招商钻石山;项目名称;07-09年外环线沿线成交未建设项目（可能含别墅物业项目）用地列表;招商钻石山当前存量;典型项目消化情况分析——月均消化量在5-8套，年消化量2-3万平米 主力成交价格在18000-25000元/平米区间，峰值为35000元/平米; 区域别墅物业稀缺性明显，未来1—2内年供应有限（中心城区别墅供应较少）； 外环以内及沿线区域别墅物业多为混合型社区，纯别墅项目较少； 独栋别墅稀缺，产品供应以联排、叠加别墅为主； 目前外环线以内及周边在售别墅存量约40万平米，中心城区别墅物业存量不足10万平米； 当前市场别墅物业存量产品以300平米以上大户型居多； 主力项目年消化量2-3万平米，中心城区别墅价格在18000—35000元/平米之间。;津门津塔;项目名称;地块编号;典型项目成交走势——;天津城市核心区域土地稀缺性日愈明显，未来5年居住物业供应量不足150万平米； 未来核心区域房地产项目大部分以高容积率、综合体物业的形态出现，纯居住项目珍稀； 城市核心区房地产项目建筑以现代风格为主，精装修交房逐渐成为主流模式； 主力在售项目月度成交量在6000-10000平米区间，主力成交价格在15000-18000元/平米区间； 主要竞争项目产品设计以中大户型为主，150平米以上户型占比较高。; 位于南开区卫津南路奥体中心旁； 占地面积14.5万平米，建筑面积31万平米； 建筑形式有超高层、高层、双拼、联排、叠加别墅； 社区整体容积率2.13； 招商地产着力打造天津市精品项目； 当前高层均价18000元/平米，别墅：20000—25000元/平米；;招商钻石山;09年招商钻石山产品成交列表;招商钻石山;招商钻石山成交客户分析;招商钻石山成交客户分析;津门津塔;津门津塔;津门津塔;津门津塔;津门津塔;津门津塔;津门津塔;项目基本概况; 产品描述：两梯四户高层，视野开阔，尽览两河美景 户型描述：三室两卫和四室两卫全明户型 西侧户型采光欠佳，采光时间较短; 产品描述：中环内绝