写字楼评价标准与级别175958517.docVIP

写字楼评价标准与等级研究 一、写字楼评价标准与等级分类 目前针对写字楼的评价标准主要存在两种情况，一种是不对写字楼等级做出分级，只是提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： 5A写字楼 5A标准评价体系 其次是以划分写字楼等级为目的提出的评价标准，这类评价标准在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合质素不同划分等级楼宇设备自动化系统(BA) 楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。 空调自控系统 供排水自控系统 变配电监视系统 电梯监视系统 安全防范系统（SA） 闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。 停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 通信自动化系统（CA） 综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。 无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 办公自动化系统（OA） 以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA） 设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 国际甲级写字楼 甲级写字楼 地理位置 位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。 停车车位 至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供 至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供 大厦品质 标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。 标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。 净高 2.7米以上 2.7米以上（包括2.7米） 电梯 每3层一部电梯 等候时间不超过30秒 电话线 平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。 平均每20平方米有一根电话线 物业管理公司 丰富经验的国际知名物业管理公司 丰富经验、有知名度的物业管理公司 租或售 基本不出售 对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜 得房率 整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱 。 70% 或更高 空调 4管制空调系统 4管制空调系统 2、《中国房地产报》国际甲级写字楼6E标准 来源于《中国房地产报》的评价标准，达到6E标准的写字楼被认为是顶级写字楼（国际甲级写字楼）。 2.1 Essential business location（重要的商务区） ??? 写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。 ??? 同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。Elegant building（有品位的建筑） ??? 有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。 ??? 更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。比如1931年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表。 ??? 深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作