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浅谈我国银行个人住房贷款的风险控制 　　【摘要】银行个人住房贷款目前是我国房地产企业与银行合作的主要方式之一，其重要性对房地产开发商、银行、借款人（购房者）不言而喻。银行个人住房贷款在实务中有许多风险点需要防范和解决，本文对个人住房贷款的主要风险点进行分析，并且提出一系列的解决办法，以期望在实务中对银行个人住房贷款的操作提供些许帮助 【关键词】银行；个人住房贷款；风险控制 中图分类号：F84文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-032-01 个人住房贷款是指商业银行向借款人发放的用于满足其住房需求的贷款。与银行一般贷款相比，具有长期性、零售性、分期偿还性的特点 一、个人住房贷款的主要风险点 （一）借款人风险 偿债能力不确定的风险。个人住房贷款大多为中长期贷款，期限较长，在漫长的还款期内，借款人的家庭、工作、收入、健康等因素不断发生变化，并影响着借款人的还款能力，借款人偿债能力面临着巨大的不确定性。另外借款人收入真实性风险。即落实借款人第一还款来源的可靠性。由于目前开收入证明的单位不必为证明的真实性承担任何法律责任，且借款人工资收入、投资收入不够清晰、明朗，因而对借款人收入真实性的考察比较困难，这是当前形成贷款风险的重要因素 （二）银行内部操作风险 银行的操作风险主要体现在：一是贷前调查不实。由于银行的工作人员素质层次不齐，对于贷款人编造虚假的证明资料没有及时发现，导致银行贷款被轻易骗取。二是贷时审查不严。有的银行从业人员在进行贷中审批的时候并不是严格按照规则去审批借款人提供的证明材料。一些银行考虑扩大市场份额，甚至降低贷款首付比例，或放宽审批条件，对信贷资产安全埋下的隐患。三是贷后检查不及时。当前大部分银行都将更多的精力财力投入到一线工作当中，忽略的了个人住房贷款的贷后管理，银行的贷后工作人员由于种种原因不重视自己的工作，对贷后的管理工作流于形式，不能够及时发现风险 （三）法律风险 在个人住房贷款的业务中，因为我国还没有完备的法律来规范约束这一行业，所以在没有法律规范约束下，在给与向银行申请个人住房贷款业务的申请人在要求单位或社会某部门提供相关资料证明时，这些部门或许是因为技术不成熟或许是因为自身责任心不够等种种原因，给银行一些不具有参考价值的信息数据，甚至是带有误导信息的，这样就给银行在个人住房贷款业务中带来了不小的风险。银行将接受抵押作为第二还款来源，并附带抵押物可以得到顺利合法的变现，是不良贷款在银行这里解除银行个贷风险的一个重要组成部分，但在实践中，虽然说房地产进行抵押贷款后银行有权处置这所房产，但因为它关系到社会稳定和居民安置等问题，在实际执行的时候将是非常困难的，使银行的债权得不到有效的保护 二、对银行个人住房贷款风险控制的建议 （一）建立个人信用评级制度 个人资信状况是影响个人住房贷款违约风险的重要因素之一。个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。因此，我国急需建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。同时还应以立法的形式尽快建立个人信用档案，并对信用档案的记录与移交、管与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定 （二）加强银行内部人员培训，提高业务素质 任何制度和措施都需要具体人员来落实，因此建设银行应高度重视对个人住房贷款客户经理的培训工作。一是应当针对个人住房贷款的业务特点，编写相应的培训教材，下发到每一名客户经理，通过集中讲座和自学相结合的形式，提高客户经理的业务素质和专业技能。二是定期组织个人住房贷款客户经理的上岗考试，对于考试不达标的客户经理，取消其从事个人住房贷款业务的资格。三是要加强对经办人员的职业道德教育，提高从业人员政治素养和敬业精神。四是关注审批、评估、调查等关键岗位人员的配备和培训，确保关键岗位风险防控的可靠性 （三）加强法制建设 要形成一个良好的市场信用体系，其关键是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代价的制约机制来保证契约双方的权利不受侵害，要做到这点就必须要有一个强有力的法律后盾作支撑。而我国的现状是法律法规还不够完善，诉讼时间长、费用高，更为严重的是法律判决执行难，对个人住房进行处置的法律判决执行就更难，使违约者得不到应有的惩罚，道德风险难以得到遏制。所以要遏制道德风险就必须加大执法力度，提高借款人的违约成本，使我国个人住房贷款市场的发展真正建立在法制化的轨道上来 参考文献： [1]李宏斌.商业银行流动性风险管理[M].湖南人民出版社，2007（6）. [2]韩林畅.商业银行如何防范个人住房贷款风险[J].消费导刊， 2009（3）