某地块项目投资研究计划报告汇报稿2.pptVIP

本案开发的最终目标是获得合理的利润并树立旭辉集团的品牌，而不同的产品对利润和品牌所产生的作用是有区别的，所以，我们必须明确各种产品的不同功能。 产品类型 高层住宅 商业 SOHO 作用 高层住宅产品，属于现金流产品，作为项目先期回款，保证整体项目的持续开发； 老城区，各项配套设施完善，商业辐射能力强，布置商业体量，有利于扩大收益； 作为老城边缘地带，商务氛围尚未形成，考虑未来镇江写字楼产品的升级换代，再结合本项目自身条件，建议与酒店式公寓融合，开发SOHO，宜办宜住，尽可能的降低开发风险。 体量 8万平米 4-5万平米 1万平米 产品功能定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业产品发展建议 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从商业环境叛定稀缺业态 对于本项目商业价值的实现来看，实际上第一步就是寻找稀缺性业态，找到合适的稀缺性业态，整个商业物业的定位就成功了一半。 稀缺性商业业态＝项目所在区域急需产品＝未来项目所在区域需求产品商机＝项目均衡点＝商机 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从商圈分析叛定商业价值 实现消费 距离远近 强 弱 弱 强 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 3公里 5公里 10公里 游离商圈 主要涵盖项目周边、大市口以东沿线、火车站商圈、南徐新市政府企事业单位 主要涵盖城中及城东企事业单位及个人高端消费需要 主要涵盖镇江全市部分企事业单位及个人高端消费需要 主要涵盖流动人口的随机性消费及镇江郊区县 本项目的主流消费商圈将集中在老城区的居住群体消费以及商务群体消费，对于这些群体的商业价值挖掘将至关重要。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 对本项目的启示 启示一 临近镇江绝对商业核心区，即有有利影响，但更多需要考虑老商圈对本项目客群的分流。 启示二 项目周边商业均属于传统商业，商业理念及配套设施已不能适应现代消费需求，本项目的新理念、新模式是区隔老城区商业的关键点。 启示三 项目周边未来的竞争不可小视，通过业态、档次、客群方面的错位，形成本项目商业的核心竞争力。 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口45万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。同时，镇江在社区一级的商业中心数量上更是缺乏，远未达到国内认可的0.9平方米/人的商业配套要求。? 目前，镇江的主要消费结构中，餐饮消费仍是其重要组成部分，居住用品的消耗成为最主要消费之一，服装及其他日用消费品消费上的要求档次开始提升，休闲娱乐要求也日益明显。但是，商业的结构分布未能在商业地产的形态上有所体现。餐饮一条街，休闲一条街等商业业态集中区域仍未出现，这不仅未能满足日益增长的居民需要，也未能很好配合镇江作为著名旅游城市的城市形象，无形中削弱了镇江的城市辐射力。? 但参考国内大城市的优秀商业地产项目，一般总有30％左右的面积是由一部分核心租户获得。所谓核心租户，是指在商业门类中具有品牌号召力与消费领袖性的商家。目前，镇江的商业中缺乏这部分商家的引入，这些核心用户，可以充分推动商业的发展，带动商业项目的人气，最终带动企业与政府所控土地的增值，有利于镇江长期的城市运营。? Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业发展与城市发展方向一致，镇江形成以大市口商业区为中心，向东、西两翼发展新商业区的商业格局 大市口商圈： 大市口商圈是镇江市传统高档消费区，以“镇江商业城”和四星级“镇江国际酒店”、“太和广场”为代表。消费者认可度非常高，以区域内的“镇江商业城