济宁金乡城南项目市计划场研究及物业发展建议上.pptVIP

新智盟 since2004;谨呈：至盟置业 ;国办发1号文;2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。;细观金乡房地产市场 诸多发展商在区位资源与同质化的红海中浴血奋战，而品质先驱（杭州湾、金鑫城市花园等）已开始跳出红海，站在更高层次上享受名利双收…… 至盟城南项目， 是做残喘的市场跟随者？ 是拿出 “亮剑”精神，去挑战行业领军？ 还是定义片区或 宜居 生活的全新价值，做市场的引领者？;写在前面的话……;本篇报告研究思路框架; Part 1 项目发展的背景研究;新智盟地产策略机构·市场研究部;房地产市场宏观背景及政策研究 ;项目发展的背景研究;金乡房地产总体状况;2、主城区仍为主力供给区域，南部将成为住宅开发热点 主城区楼盘较为密集，仍是金乡市房地产供给的重心区域； 受自然资源条件及发展规划影响，南部逐渐成为集中供给片区。;6、产品形态以多层为主，开始出现小高层 金乡房地产市场仍以多层住宅为基础，高层、小高层开始逐渐出现。整体市场产品线较为单一。 ;金乡县房地产市场主要 供给区域及在售楼盘分布;金乡房地产市场调研 ;金乡房地产市场调研 ;目前金乡市场供给主要集中在东北部和东南部，新城扩展进度明显，中部与西部亦具有一定供给。 金乡市在售项目整体价格差距不大，项目推广和促销基本一致 市场供应产品以多层为主，高层、小高层正逐步进入市场。 需求以120平米左右三室和90平米以下（左右）两室为主。 在售楼盘产品配套整体水平不断提高，产品提供居住功能为基本面，高品质生活的塑造开始出现。 目前市场整体平稳，个别项目销售速度差异性明显，主城区片区消化速度远大于其他位置。 产品打造水平一般，在售项目中产品较为出色的为金鑫城市花园； 整体来看，在售项目销售案场管理水平一般； 乡镇进城客户在购房群体中的比例较大，并将进一步提升比重。;NO.1;项目点评： 1、本项目从产品品质、卖点造势、地缘位置等方面，在开盘时都占据金乡首位的位置。 2、“300万景动全城”的宣传造势提高了产品档次也拉??了与竞争楼盘的距离。 3、项目对周边区域的带动作用极为明显。 4、现房价格增长趋稳，并不成为购买抗性因素。;NO.2;项目点评： 1、该项目以学府命名，紧邻大、中、小学校，学区优势明显。 2、城区重心东迁，项目位置是未来的城市中心地带。 3、项目十分钟生活圈内规划有大型医院，所以该项目升值潜力巨大。 ;NO.3;项目点评： 1、规模大、气势足，城区中心首屈一指的高档住宅。 2、产品特质不明显，物料表现力较弱。 3、售楼处精装，营销人员专业度高，营销氛围较好。 4、价格制定稍显保守，略有优势。;专项分析——热销产品 ;最高价位出现在学府名门及奎星湖花园，楼盘整体价位达到3000元/㎡水平。;在售项目中项目形象包装整体较差，中央华府整体包装较好;行内专业人士访谈;Q2：金乡整体来讲购房的消费习惯是怎样的？ 由于购房者对生活品质的追求日益提升，分户和换户的需求较为强烈，因此二人世界和三口之家是购房的主要群体，前者是首次购房，后者是改善性住房。市场上对90平米左右的两室和110㎡小三室的需求量尤其旺盛，这也主要是由于这两种客户群决定的。由于收入水平的局限，只有少部分人可以承受一次性付款，大部分客群仍采取银行按揭的方式。;Q4：您认为金乡的房价在未来时间内会有什么样的变化？ 金乡未来的发展规划很好，发展潜力较大，金乡作为大蒜之乡，历史文化浓厚，经济发展实力强，特别是近几年蒜农的收入有了大幅的提高，这些都是房价继续上涨的加分条件。目前由于新政对房价上涨有一定的威慑力，不管是哪里，都注定房价不会上涨过快，当然也包括金乡。但是我认为这里的升值空间还是有的，房价会缓慢的平稳的上涨，我们对未来几年金乡的房市前景还是看好的。; Part 2 项目分析与机会选择;项目所处位置;项目分析;竞争研判;核心片区 ;城北片区 ;城南片区;大量开发经验告诉我们，特别是处于相对偏远区域项目的客户层面是随着项目的开发而逐步扩大的，认知度也同步提升。;城南片区居住功能市场定位;开发区片区内部竞争;锁定竞争对手;