淮北九方刘庄项目市计划场定位报告2.pptVIP

类别;北部区域——老城区板块 区域特征：建成年代较早，是老的政治、经济和商业中心，城区西侧也是电厂所在地，道路交通体系发达，周边配套完善，有“小上海”美称。 房地产市场特征：大量二手房集中，由于居住区相对非常密集，动拆迁量较大等因素，新增项目较少，以较高容积率的商业项目或商住公寓类为主（均价在4000元以上）。 代表项目：金色华松、相山峰景等。;南部——政务新区板块 区域特征：市委市政府所在地，城市中心南迁，已成为新的城市中心。 房地产市场特征：大量新增项目集中区域，为主要的开发区域。周边商业配套尚不完善，基本为纯住宅类产品及沿街底商，商业化程度低，商业氛围较差。故本地区未来大商业、复合型商业有相当大的发展空间。区域内虽有一些高端项目，但是整体价格较北部区域还有一定差距（均价在3500元左右），未来即将开盘的中泰国际高层公寓均价在5000元以上。 代表项目：帝景·翰园、慢城、地久天赐良园、温哥华城、翡翠岛、可伦国际、万马相山庭院、家天下等。 ;西南部——濉溪县板块 区域特征：区域远离市中心，交通体系相对较差，周边配套设施相对匮乏。 房地产市场特征：多为二手房，但是其价格较之主城区要远低（二手房成交价格基本在1200-1800元）。新增项目较少，以玉兰花城、鼎元公寓为代表的新楼盘均价在2200元左右。;;;淮北全市住宅竞争态势 总体呈现“两好”的主流竞争态势。08年，淮北市住宅开发呈现往南发展和往西发展（比如西部的两个超级大盘：滨河花园、凤凰城项目）的主流趋势，四、五马路开发大量商品住宅。传统一、二、三马路住宅和四马路核心地段的住宅物业较受市民认可。 板块竞争愈演愈烈，淮北目前形成气候的板块有三，一为传统老城区板块，二为南城板块，分别为以四、五马路为核心的南城板块、以桓谭公园为核心的东南板块以及本项目所在的西南板块；三为濉溪路板块。本项目在南城板块中处于有力竞争者的地位。 南城板块的竞争处于白热化的状态 以四、五马路为核心的南城区域上市体量巨大，目前在售的有中泰国际、帝景翰园、慢城商铺、金方星河湾、水岸碧桂园、凯莱文苑、白马银座、莲花大厦等众多项目。 南城打的主要为两张牌：一为未来规划牌；二为环境牌（景观+空气质量等）。;各板块主要项目抽样汇总;;当前各户型主力面积仍有进一步压缩的必要 ;淮北市城市规模比较小，商圈一直以来只有一个——相山区淮海路商圈。淮北市现在的核心都市级商业中心，还是位于相山区的淮海路路段。这一区段的发展历史悠久，自从40年前淮北市初具框架规模开始，围绕城市经济骨干淮北矿务局所在地，开始建立当时仅有的一个商业网点——淮海商场。从那时候起，这里就开始成为居民楼的建设中心。也是从那时候开始，庞大的居民以及密集的行政办公单位还有繁多的企业办公场所将绝大多数淮北人每天的生活和工作空间挤压在孟山路、相山路、淮海路周围小小的区域地段中。巨大的区域消费力直接、自然的造就了淮北市的第一商圈——淮海路商业圈。 步行街商业网点是随着四马路开始升温和苏果平价店的开设才正式启动的。从目前的发展态势来看，也可以作为一个市级商业副中心来研究。这个商圈的开发量不少，但是直接居民还不能够支持这一区域的商业升级，商业体量偏少、偏软、销售额普遍偏低。 步行街商业中心地带再往南，就是市政府边的中泰广场商业综合体项目，此项目以15万平米的商业总建面将成为未来人民路商圈的最重要的一环而成为未来淮北市可以辐射到整个淮北市的商业中心。;老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。 以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。 大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。; 老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体； 东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。 此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。 总的来讲，淮海路商圈是淮北??业最成熟的商圈，代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民所高度认同。 火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因，该商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。随着金色云天等规划项目的开工和建设，火车站商圈必将进一步升级扩大，并将