深圳怀化机械学校地计划块项目市调报告下.doc

在售项目一览表 　 楼盘名称 开发商 总建面 （平方米） 物业类型 售价 （元） 点评 在售项目 维也纳森林 万隆置业 3.5万 别墅\联排\独栋 1800-2800 高端别墅区，楼盘质素高，有完善的销售队伍及专业策划定位，目前位置较市区偏远，生活配套不便。 紫园 怀化友盛电联地产 18万 别墅\小高层\高层 3000 　怀化很有名气的纯别墅项目,规模大,环境幽雅,较适宜居住。 天龙御园 湖南三龙房地产开发有限公司 13万 高层 3000 怀化目前最具人气的楼盘，大型休闲广场，楼盘立面时尚，户户都有大客厅，大主卧室，景观效果佳;宣传手法独特，有专业素质较高的销售队伍，不足的是楼间距太过于狭小，显得很拥挤。 雍景豪庭 富达房地产发展有限公司 18万 多层\小高层\高层 3200 怀化目前售价最高的楼盘，海派气质浓厚，户型多样，环境幽雅。 湘渝世家 重庆慧泉房地产开发有限公司 5.8万 商住\多层\高层 2300 　面向年轻时尚消费群体的小户型公寓,自身配套较完善,不足的是周边环境脏乱 华夏湖天 怀化天福集团 46ll1 高层 2000 上万米的华夏湖天休闲广，周边配套齐，户型过于单一，只有2种户型。 鲁班雅苑 怀化天福集团 28000 高层 2700 怀化首个高层住宅，具一定名气，但这里的销售面积除了房子的公摊面积还要重复加上大堂的公摊面积，有欺骗顾客之嫌。 项目周边项目 公务员小区 　 28万 多层\小高层\高层 1800 目前封盘了，要等政府里的有关人员选完房后才能继续购买 博雅苑 友云房地产开发有限公司 24000 多层\小高层 1400 业主多为怀化学院的老师(给老师很大的优惠，为了聚集人气)，还有部分部队人员，共194套房，现在只有少量的现房。房子很差 教师新苑 怀化市景丽房地产开发有限公司 10万 多层 无 比较久的楼盘，小区内部环境不错，建筑一般 QQ公寓 湖南诚建房地产开发有限公司 　 商住\高层 1900 项目在怀化学院东校区的正对面，主要是面对时尚年轻的消费群体，周边环境较差。 已入伙代表项目 龙泉雅苑 怀铁房地产开发公司 16万 多层\小高层\联排别墅 别墅3600 小区拥有良好的山地生态环境和园林规划艺术，不足的是没有防道网，而且小区外人可以随便出入。 滨江花园 　不详 不详　 　多层 　不详 　小区内环境幽雅,房屋设计比较新潮，门卫保安比较敬职，物业相对其他项目要好。 个案调查结论 本次调查走访了怀化所有在售及已入伙的典型住宅，从上面调查结果可以看出： 目前怀化在售楼盘售价已经达到平均每平方米2200元，房地产市场整体趋势依旧向高发展。 楼盘整体素质较高，主要以欧陆风格为主，少量现代简约的建筑风格；坡地、水景、欧陆、立体等各种风格的园林景观；会所、广场、幼儿园等自身配套较一般。 目前在售楼盘户型主力户型以90-110平方米两房、110-130平方米三房为主，别墅面积均在200-250平方米之间。另外也有一些小户型如只有70-80平方米的两房 ，40-60的一房一厅供应，80-90平方米间的三房产品在市场上供应较少。 以上项目销售周期均在半年至1年之间，大部分都是规划图纸出来即可认购。 大部分项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，高端项目主要以销售代理的形式销售，整体销售人员质素较高，销售代理公司的销售更为专业及流程化。 推广主要以户外广告及等街道派发单张、口碑宣传为主。 业主对物业管理意识不强，当地物业管理公司管理模式不规范，各个小区物业管理费收取标准偏低，只停留在满足保洁方面的管理模式中。 三、考察总结 【住宅销售状况】——政策影响不明显 进入2007年以来，销售面积一路创高，㎡住宅均价突破00元/㎡。华夏湖天 鲁班雅苑 1:0.8 天龙御园 1:0.9 维也纳森林 1:1.2 紫园 1:1.5 分 析： 通过以上对比可以看出，小区车位比越来越引起客户的关注，车位配比分别达到了两户一车位和一户一车位之间；这样的变化一方面是由于客户的需求决定了市场供给，另外一方面小区车位配比不仅能够提升项目档次，也是未来开发的利润点之一。 【建筑形式及发展趋势】——小高层、高层结合建筑成为市场主流 目前，怀化普遍以小高层及高层结合项目为主，据调查了解，小高层住宅是目前市场的主流供应产品，客户接受程度较高，价格平稳攀升。 怀化别墅洋房项目由于景观和容积率的需求，主要都集中离市区较远的区域。 【建筑风格及发展趋势】——适当的异域风情易于吸引客户眼球 由于房地产市场发展已日趋成熟，但建筑风格种类还较为单一，主体风格以欧陆风格为主，另外现代简约风格开始在高层住宅出现，较多的借鉴了沿海地区的立面处理方式，适当的异域风情易于吸引