苏州惠润凯马广场商计划业地块定位报告下.pptVIP

休闲餐饮类商家：;商业局部建议：;连廊：通过连廊的运用，可以把中央广场的通铺连接在一起，使人流互动贯通。;产品规划细节建议;产品规划细节建议;景观建议：;商铺部分价格测算;市场比较法;约为13000元/㎡ （毛坯）;项目SOHO定位;SOHO为4.5米挑高的复式公寓;设计要求;设计要求;二楼;8米进深，套内面积33.6㎡;功能分区;9米进深，套内面积37.8㎡;功能分区;基于我司对复式公寓的理解，该产品具有以下优势： （1）功能布局更完善、空间设计更显创意： 传统平层酒店式公寓设计，使厨房、卫生间等设施与卧室处于同一平面，目前客户多期望生活与活动区分开，4.5米的挑高设计使得整间公寓的功能区分更加明确。 在传统的LOFT和SOHO房的基础上，对层高的要求更高，期望功能完善，满足企业创意办公或者居住方面功能空间增加的需要，因此建议本项目做挑高产品。 普通住宅规划设计以往是以平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。 本项目更适于半公共空间的营造，对比普通平层设计，挑高产品更能为客户提供快捷、舒适、高品质的生活、工作环境。建议开发商在此方面加以重视。 （2）价格因素： 客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。 4.5米挑高的产品，对开发商而言，可将价格提升1/3；对客户而言，感觉花一层的钱买两层的房子。 ; （3）客户需求： 本案的主力目标客群以投资人士居多，这类人群更加注重投资的回报率、收回投资的时间等方面，他们比较热衷于户型小、并且功能齐全的物业，以便于提高租金，缩短投资回报周期；而对于自住客群，则拥有买小户型，享受中户型的优势； （4）市场取向： 今年，房地产纯住宅市场受房带政策影响明显，商业地产市场逐渐活跃起来，使得酒店式公寓的交易难度降低。随着酒店式公寓市场的成熟和增多，通过4.5米挑高的设计增加产品竞争力的趋势是必然的。 (5)产品档次： 一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在苏州公寓市场竞争异常激烈的情况下???我们更应该从产品设计入手，本案采用4.5米挑高的产品设计，提高项目的内在品质和档次，这已经成为竞争中成功销售的关键一环。 ;SOHO办公户型建议;一层面积两层用，办公生活DIY;一层办公会客，二层办公兼居住;市场比较法;报广、杂志安排 搜房网广告频次与主题 户外、短信、车身、直邮、夹报、活动 电视、电台、影院 总体费用预计;项目入市时机; 2011年9月上旬入市公开;保证每次推向市场保证热销 保证每批次开盘的销售率 保证每批次价格上涨的幅度 尽量降低客户流失率;开盘强销期： 维持现状 销售完成50%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成80%： 价格小幅上调或维持现状 销售完成90%： 通过优惠促销，价格暗降 ;去化时间表;项目总体量52000㎡，截止到2012年年底去化90%，总销4.5亿元。;THANKS!