2006年房地产融资报结构告下.pptVIP

房地产预售融资的总结和相关的法律法规 总结 传统的国内房地产融资方式，被广泛应用，在现阶段仍就是国内开发商常用的融资方式。 由于对预售条件的限制，甚至未来有可能取消商品房预售制度，其未来前景勘忧。 目前国内要求取消商品房预售的呼声越来越高，考虑到预售确实带来许多问题，这种融资方式可能在一段时间后取消。 主要的法律法规 《中华人民共和国城市房地产管理法》 建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》 《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》修正） 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十 融资租赁 融资租赁是在分期付款的基础上，引入出租服务中所有权和使用权分离的特性，租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式，俗称“以租代售” 。 目前国内尚未出台《融资租赁法》，融资方面法律主要通过《中国合同法》来约定。 这里讨论的融资租赁尚不是真正意义上的融资租赁，在这里是指通过租赁进行融资的方式。 一些是最近出现的几种具体方式。 融资租赁的方式－租赁融资 （1） 租赁融资，出租人与承租人租赁双方对租赁物业签订长期租赁合同，出租人以长期租赁合同为依据，向金融机构申请长期抵押贷款。 这种融资方式在国内开始于一些外资银行，如东亚银行，做法是对收租性物业进行抵押贷款，贷款的金额会参照物业未来的现金流，目前国内部分银行（如工商银行）也开展本项业务。 本方式适用于出租率高、现金流好的物业。 租赁融资的框架结构 融资租赁的方式－回租融资 （2）回租融资，指在不丧失房地产使用权的情况下，买卖双方签署销售合同的同时签署长期租赁合同。 通过回租，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有固定资产，是改善企业财务状况的一个好办法。 第二十一 夹层贷款 夹层融资（mezzanine）概念源于华尔街，指介于股份和优先债权之间的投资形式，是在传统的股权和债权二元结构中增加了一层。 　夹层贷款在美国房地产发展是在上世纪九十年代后，由于抵押贷款渠道困难而蓬勃发展起来的。 在美国，夹层融资通常采用夹层债、优先股或两者结合的形式。 目前，国内缺少与夹层贷款相关的法律，一般通过合同来界定。 美国夹层贷款融资结构 夹层贷款在国内应用 随着一些国际投行、基金进入中国房地产领域，夹层贷款也作为外资采用的一种投资方式被带到国内，目前国内有些房地产企业与外资的合资采用了夹层贷款的形式，但目前成功案例较少。 其中首创在与外资合资中，提出用可赎回优先股的方式与外资合资，这种方式就是介于股权和债权之间的一种投资。 美联银行与星河湾二期谈判中，美联提出了较灵活的合资方式，即采用　股本投资＋夹层贷款　的方式 夹层贷款案例 夹层贷款的优缺点分析 优点 结构灵活，便于操作； 夹层贷款不需要土地抵押，即可以提高融资额； 这部分贷款不分享股权的利润，可一提高自有资金收益率； 我国法律监管环境比较适合夹层贷款发展，只要不违背法律强制性规定，对相关事项均可以协商解决。 对外资来讲，这部分资金能快速退出，能提高项目投资IRR。 缺点 融资成本高，外资夹层贷款利息一般为12％-14％； 审批手续多，易受政策限制。 夹层贷款的总结和相关的法律法规 总结 方式灵活，可以很好补充银行贷款的不足，对外资来说这部分资金能尽早收回，并能实现固定的利润。 这部分资金会配合股本投入做一个灵活的组合，有很好的发展空间。 相关法律法规 目前，国内缺少与夹层贷款相关的法律，一般通过合同来界定. 第二十二 开发商企业间基金－开发商互助会 ２００３央行１２１文件出台后，开发商面临着共同严峻的资金压力，于是２００４年开始出现房地产企业间的互助组织，其中比较有代表性的有两种： （一）中体奥园成立的投资公司 中体奥园２００４年向经常合作的企业，提议组织成立一家投资公司，投资公司的资金用来帮助股东公司购买土地和进行前期开发，其提供资金主要为过桥资金，以解决开发商阶段性资金缺乏的问题。其投资公司目前运作成型。 （二）中城联盟 中城联盟为万科（后退出）、万通等国内２０多家开发商联合出资，由独立的基金管理人进行专业化管理，目前已经开始具体的项目运作。 开发商互助会运作情况 虽然两种类型的公司都进入了运作阶段，中城联盟郑州项目已经进入销售期，但其前景不同。 中体奥园投资公司比较顺利，由于其资金来源于中体集团内部或关系密切企业，资金获取和使用相对封闭，不容易受国家政策的限制。 而中城联盟试图通过吸引更多的社会资金，但发展状况并不理想，这种方式受到国家政策的制约，其吸引社会资金，实现同业间互相过桥的目的很难达到。 另外，首创集团也在计划以有限责任公司的形式，组建房地产基金，计划发起规模为２００亿规