2006年房地产融资报结构告中.pptVIP

分离交易的可转换公司债券的特点 目前市场上的可转债，其持有人只拥有在一定时间内依据约定的条件将债券转换成的权利。 分离交易的可转债使被低估的转债期权价值得以提升，对投资者而言更具吸引力，同时这种一次审批两次融资的方式也降低上市公司的发行成本。但是相比普通的可转债，分离交易的可转债将面临更大的付息压力，而且其发行条件更为严格，因此这种融资方式更适合规模较大的上市公司。 它赋予上市公司两次筹资机会：先是发行附认股权证公司债，这属于债权融资；然后是认股权证持有人在行权期或者到期行权，这属于股权融资。 分离交易的可转换公司债券的优劣势 优势 具有债权融资的特点、融资成本低 ； 上市公司可以得到两次融资机会； 符合金融市场的发展方向。 劣势 审批程序复杂，需先获发改委同意，再进入证监会发审委的审核程序 ； 对发行主体要求比较高，适合大中型上市公司。 再上市融资的最新动态 8月11日，珠海华发实业股份有限公司（G华发，600325.SH）发行5年期43万手可转换公司债券上市。 G华发此举成功募集到4.3亿元资金，成为股改以来发行的首只可转债花落房地产企业。同时，房地产企业G招商局的转债发行已通过证监会审核，有望在未来一两个月内发行上市。 同时，众多房企将目光盯准了门槛更低的定向增发。据统计，至少有20家房地产企业提出通过非公开发行融资。G万科在7月份通过有关非公开发行股票的预案,拟非公开发行不超过7亿股A股,募集资金总额不超过42亿元。 G城建（600266.SH)7月26日称，拟非公开发行不超过2亿A股，此次G城建募集资金将达到近12亿元。除此之外还有 G华发 、G名流、G阳光等。 G中化的可分离交易可转债融资项目已获发改委同意，正进入证监会发审委的审核程序。可能会成为首个成功案例， G唐钢、G新钢钒、G马钢、G中化、G云天化和G武钢等均提出了相关的融资方案，但目前尚未有房地产企业提出相关方案。 再上市融资的总结 随着股改的进行及再融资新政的出台，房地产上市公司的融资渠道趋于多样化。 上市再融资对房地产上市公司来讲，是最好的融资方式 ； 目前，房地产上市企业表现出对非公开发行方式融资的很大热情，不完全统计，已完成和正在操作的企业多达20多家，预计非公开发行将会成为房地产上市公司未来一段时间内采用最多的融资渠道； 可以预见，外资也会积极参与到国内房地产企业的非公开发行中来，国内优秀的房地产上市企业会成为外资追逐的目标，随着《上市公司收购兼并管理办法》实施后，外资会通过非公开发行来实现对A股公司股权的争夺； 可分离交易的债券由于优点突出，也会成为再融资的热点，预计，国内大型房地产企业会越来越多的使用这种融资方式进行融资。 再上市融资的相关法律、法规 《证券法》 《公司法》 《上市公司证券发行管理办法》 《上市公司章程指引（2006）》 《上市规则》 第十二 房地产基金REITS（Real Estate Investment Trusts） 房地产基金是采取公司或者商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资结构。它实质上是一种证券化的产业投资基金。 国内尚未出台产业基金法 房地产基金REITS的现状 美国目前有300个REITS,其中约200个为上市公募，管理的总资产超过3000亿美元。 香港目前有4个上市REITS。 新加坡目前有11个上市REITS。 澳大利亚目前有44个上市REITS。 房地产基金REITS的结构 房地产基金REITS 第一个大陆物业的房地产基金REITS－越秀案例 房地产基金REITS－越秀案例 2005年12月7日，“越秀投资”通过GCCD BVI将四家BVI公司的股权转让给“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港证监会《房地产投资信托基金守则》当中有关“使用特殊目的投资工具”的条件，该条件系证监会为了使REITs可以享有与地产公司相同的税务处理，确保有足够的透明度，硬性规定所有特别目的投资工具必须由REITs全资拥有，以及特别目的投资工具不得超过两层。 2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(405.HK，简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。香港公开发售及国际配售分别获得496倍及74倍认购；发售价以上限定价，每基金单位为3.075港元 ，融资33亿港元（含物业抵押贷款13亿元）。 渤海基金 第一支国内人民币产业基金－渤海产业基金已经进入实质性操作阶段。该基金将于10月正式成立。 该基金总额200亿元，分为两期。首期的发起机构为中国人寿保险（集团）公司、国家开发银行、全国社会保障基金理事会、邮政储蓄银行、中银集团投资有限公司以及天津泰达投资控股有限公司。该基金已经获得国务院特批，成为国内第一只