2010年11月南京华菁结构水苑项目营销推广策划方案.ppt

核心思路提炼;【壹、策略前思考】;国庆长假前夕，今年二次调控启动，限贷、加息、三套房停售，中高端住宅受影响最大。;“刚需”成避风港在政府调控的背景下，本项目的策略思考;两种使命：战略使命，战术使命;三大目标：求量、回款、单价平衡;首要目标;华菁水苑为什么能完成目标？;【贰、读城】;南京发展规划 大南京基本梦圆：长江为轴、主城为核，多中心、开敞式都市空间发展模式。;公共轨道交通 轨道交通成为南京城市外扩的主要手段，轨交的陆续建成极大程度推进了新区的城市化进程。;;4条公交路线南广线、安广线、江宁区内3路、江宁区内17路经过项目所在区域。;产业支持 江宁以六大产业电子信息、汽车及零部件、电力设备、软件研发、新能源、食品为主导;南京板块划分 目前江宁板块由于区域面较广，虽与江北同属基础板块，但总体发展优于江北，仅次于河西、仙林。;板块;1、“4.15”新政后，南京商品住宅成交量在6月份见底，之后一路回升，虽有“9.29二次新政”的加强调控，但目前市场效果仍未显现； 2、“4.15”新政后，江宁商品住宅市场受影响较大，成交量直线下滑，7月份达到谷底，但随后的8、9月份供应放量，成交量稳步上升； 3、 2010年4月份，万科金域蓝湾的上市导致江宁住宅均价首次突破万元； 4月份虽属特例，但新政之后，江宁房价只升不降趋势明显，9月份，江 宁住宅房