2010年3月长沙美洲菇峁故事东区营销思路.ppt

美 洲 故 事;前 言;Part 1 营销方向分析;01;类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010年经济形势有所恢复，楼市影响将以经济影响为主导;经济形式导致的对通胀预期引起投资偏好变化：大部分投资者选择“多元化投资以分散投资风险 ”，而房产投资尤其是保值功能最大的高端物业投资成为投资者考虑渠道之一;宏观市场;宏观市场;宏观市场;中观市场;中观市场;中观市场;板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规划优势占竞争领先地位;★;长沙独栋总体消化量：2009年1-11月长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约399套;长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，大独栋消化速度较慢;项目名称;长沙独栋整体供应量：2010年长沙主要在售别墅项目中独栋产品（含少量双拼）多达1020套，供应量大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场;南城板块独栋、双拼2010年供应量：独栋约332套，双拼约116套，板块内独栋产品竞争激烈且双拼产品以较低总价及较低单价干扰独栋产品;独栋别墅市场2010年走势预估：受供应量远大于需求量、双拼干扰及市场大势因素影响，预估独栋市场对外报价仍然保持不变，但折扣可能进一步回收，实收价格稍有上涨;区域发展情景：南城及暮云板块——长株潭融城规划核心地段，该