华高莱斯年北京市金隅嘉业昌平项目市场分析与定位.ppt.Convertor.doc

金隅嘉业昌平项目市场分析与定位 思路分析框架 项目整体开发理念定位 宏观环境 分物业市场环境 昌平新城与北京城市发展的关系 新城规划与本项目发展的关系 房地产政策影响分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析 项目区域条件 项目物业空间 自身条件 项目规模分析 规划条件分析 其他条件分析 项目地块条件 项目分物业定位产品建议 住宅定位 写字楼定位 商业定位 分期开发策略 思路分析框架 项目整体开发理念定位 宏观环境 分物业市场环境 昌平新城与北京城市发展的关系 新城规划与本项目发展的关系 房地产政策影响分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析 项目区域条件 项目物业空间 自身条件 项目规模分析 规划条件分析 其他条件分析 项目地块条件 项目分物业定位产品建议 住宅定位 写字楼定位 商业定位 分期开发策略 宏观环境分析 问题：究竟是该局限在昌平狭小的区域，还是该站在北京城市发展的角度来研究本项目？ 昌平新城与北京城市发展的关系 昌平新城与北京市区具有非常便捷的交通联系 已经拥有的交通体系 高速公路：八达岭高速（客运专用通道） 一级公路：立汤路 在建/待建的交通体系 高速公路：京包高速（货运专用通道） 主干道路：南丰路（北五环林萃桥—新城东扩区南邵镇） 正在规划中的交通体系 市郊铁路2号线 公共交通体系 公交919 公交345 昌平新城与北京城市发展的关系 昌平新城已经承担起疏解中心城功能、集聚新产业的重任 正在建设/投入运营的重要产业园区 中关村科技产业园区 中关村科技园昌平园 中关村国家工程技术创新与产业化基地 生命科学园 沙河高教园区 北航 北邮 北师大 中央财经 外交学院 福田现代制造业园区 昌平新城与北京城市发展的关系 昌平新城必须承担起疏解中心城人口的重要职能 目前通州、顺义和亦庄新城更多承载了疏解北京东部、东南部和东北部人口的重任 未来昌平新城应更多承载疏解北京西北部人口的重任 作为昌平新城的一个大型地产开发项目，本项目毫无疑问应站在北京城市发展的角度进行定位。 在满足昌平新城本地住房需求的同时，也应承担起疏解中心城人口的重任。 昌平新城规划与本项目发展的关系 新城功能区规划为本项目发展提供了稳定的客户来源 规划四大功能区 昌平新区 沙河新区 埝头马池口 百善 规划的重要园区和基地 中关村科技园昌平园 沙河高教园区 国家工程技术创新与产业化基地 福田现代制造业园区 。。。 中关村科技园昌平园 沙河高教园区 福田现代制造业园区 国家工程技术创新与产业化基地 本项目 昌平新城规划与本项目发展的关系 新城交通规划加强了本项目与各功能区的联系 本项目应发挥自身优势，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区的客户。 房地产政策影响分析 2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感 海淀西三旗新都东路项目 投标日期 2007年4月26日 项目规模 总建筑面积44．8万平方米，住宅面积约39万平方米 销售限价 6350元/平米 周边售价 8500元/平米以上 房地产政策影响分析 2007年市场300万平方米“两限房”用地的推出，将延缓市区居民置业的紧迫感 丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”项目 投标日期 ：2007年5月11日 项目规模：规划建筑面积220134.48?平方米 销售限价：6800元/平米 石景山区金顶街三区项目 投标日期：2007年5月11日 项目规模：规划建筑面积427200?平方米 销售限价：6250元/平米 在限价房延缓市区居民置业紧迫感的环境下，本项目应采取相对谨慎的开发策略、更为灵活的价格策略，从而限低项目风险。 小结 本项目不应局限在昌平狭小的区域，而应站在北京城市发展的角度来探讨未来的定位与发展。 考虑到本项目自身的规模特性，未来发展应遵循下述原则： 首先，作为地处昌平老城区的项目，毫无疑问应尽可能消化老城区客户的住房需求 其次，应依托自身条件，尽可能吸引老城区周边乡镇、周边重点功能区客户的关注 最后，在得到地缘客户有利支撑的条件下，通过良好的产品设计吸引市区客户的关注 在国家调控政策（特别是两限房政策）频出的环境下，本项目未来的价格发展路线应较为谨慎。在看好市场前景的同时，应采用较为保守的价格路线，以降低市场风险。 思路分析框架 项目整体开发理念定位 宏观环境 分物业市场环境 昌平新城与北京城市发展的关系 新城规划与本项目发展的关系 房地产政策影响分析 住宅市场分析 写字楼市场分析 商业市场分析 项目区域条件 项目物业空间 自身条件 项目规模分析 规划条件分析 其他条件分析 项目地块条件 项目分物业定位产品建议 住宅