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国际房地产税争议处理案例解析之五大巴尔摩医学中心财产税豁免争议 　　巴尔的摩县（Baltimore County，Maryland）是美国马里兰州北部的一个县，北邻宾夕法尼亚州面积1766平方公里，人口约80万。巴尔的摩县有一个医学中心――大巴尔的摩医学中心（Greater Baltimore Medical Center），承担全县主要的医疗和公共卫生功能，是一个非营利公益组织。依??马里兰州法律规定，公益组织的不动产可以免征财产税。但是，2006年，根据税务局的纳税名单，大巴尔的摩医学中心的土地、办公楼和停车库均需缴纳财产税。为此，大巴尔的摩医学中心和巴尔的摩县评估监事、马里兰州评估税务局进入长达数年的争议之路 一、案例概况 2006年3月15日，BHILLC和GBMC（大巴尔的摩医学中心）的代理人柯蒂斯SDAT）后，豁免申请仍然遭到拒绝 针对马里兰州评估税务局拒绝豁免财产税事件，坎贝尔向税务上诉委员会提出上诉。2008年3月10日，税务上诉委员会以“上诉人不是财产的法定所有者”为由，再次驳回了坎贝尔的财产税慈善豁免的请求 2008年3月21日，GBMC针对慈善豁免申请被拒绝向税务法庭提起上诉。2008年12月29日，税务法庭举行听证会，最后的判决是法庭撤销了税务上诉委员会的决定，将这一案件发回税务上诉委员会以及巴尔的摩县评估监事重审。税务法院认为，“根据马里兰州不动产税豁免的相关法律，GBMC作为公益组织，显然是在豁免名单里的。GBMC作为土地和土地上办公楼和停车库唯一所有者，完全有权获得财产税慈善豁免” 巴尔的摩县评估监事不服这项裁决。2009年1月23日，巴尔的摩县评估监事向巴尔的摩县巡回法庭提出上诉，控诉GBMC和马里兰州税务法庭，请求对税务法庭在2008年12月19日的裁决进行司法审查。2009年10月15日，巴尔的摩县巡回法庭找到了“税务法庭裁决充分合理的依据”，肯定了税务法庭的裁决，并且由上诉人支付上诉费用 二、争议焦点 1.谁是医学中心土地及土地上办公楼和停车库的真正所有者 巴尔的摩县评估监事认为不是GBMC拥有土地及土地上的办公楼和停车库，BHILLC公司才是该物业的真正所有者。只有物业法律上规定的真正持有人才有可能获得财产税豁免的资格，而不是“通常依赖土地记录建立所有权”。BHILLC公司是一个营利的商业机构，不应该豁免财产税 巴尔的摩县评估监事认为，2006-2007年纳税年度，已经被记录的互惠停车场地役权协议、租赁契约信托和未被记录的土地租赁，办公楼和停车库租赁以及建筑托管和安全协议，表明BHILLC是办公楼和停车库的所有者。而税务法院忽略了这些文件，无视明显的证据。巴尔的摩县评估监事认为，因为BHILLC是办公楼和停车库的所有者，只有BHILLC可以申请免税，而BHILLC作为一个以营利为目的的公司，完全不符合慈善免税资格 巴尔的摩县评估监事进而主张称，“办公楼和停车库及其土地是由不同当事人所有，应该对办公楼和停车库征税。征税是基于办公楼和停车库的所有权，而不是土地所有权”。因此，BHILLLC应对于其办公楼和停车库纳税 GBMC认为自己才是办公楼和停车库的所有者。首先，马里兰州建立的法律规定，被记录的所有者才是不动产的所有者。在记录上，GBMC是无可争议的医学中心土地的所有者，自然是办公楼和停车库的所有者。除非有其他的所有权权益转让记载，否则仅仅租赁权益的转让实际上不剥夺其所有权。巴尔的摩县评估监事也承认没有记录文件显示GBMC转让了办公楼和停车库的所有权 其次，GBMC还指出，原告错误的要求法庭依赖没有被记录的租赁文件和一些已经记录的文件来判断物业的真正所有权。GBMC称，未被记录的租赁资料与确定所有权没有关系，因为他们没有改变所有权。GBMC同意税务法院的观点，“租赁协议条款仅仅是有助于建立GBMC、BHILLC以及贷款人之间的合同关系” 巴尔的摩县评估监事所依据的文件，只是租赁备忘录、地役权协议和租赁契约信托记录。虽然地役权协议和租赁契约信托中承认BHILLC是办公楼和停车库的所有者，但这些记录文件中没有关于GBMC的土地及土地上办公楼和停车库的所有权转让给BHILLC的记录 再次，GBMC声称，根据马里兰州财产税法规第 6章第102条“租赁权税收”规定，“不动产所有者负担缴纳财产税义务，而非占用或者财产使用者纳税”。GBMC认为在“租赁和回租这种融资结构与契约信托下，抵押人或者出让人的结构是类似的”。因此，尽管有租赁关系，GBMC仍然将继续被视为物业的所有者 税务法院认为GBMC是办公楼和停车库的唯一所有者。“租赁和回租融资文件......仅用来建立合同关系......”根据马里兰州的法律，巴尔的摩县评估监事所提交的资料和