第四章 房地产评估.ppt

第五章 房地产评估 讲义 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第一节 房地产评估概述 土地的概念、土地的经济供给和自然供给的概念、什么是“不动产” 土地的自然特性和经济特性 “自然特性”包括土地位置的固定性、质量的差异性、资源的不可再生性和不可毁灭性、土地效用的永续性。 “经济特性”包括土地经济供给的稀缺性、土地产权的可垄断性、土地利用的多方向性、土地效益的级差性。 土地的所有权制度，以及我国土地所有权和使用权分离的管理体制。 土地使用权有限年限的出让，及各种用途的土地各自的使用年限。 第一节 房地产评估概述 土地使用权的转让、出租和抵押的相关规定，以及当土地使用权期满土地的处置意见。补充 房地产（不动产）的概念、特性（位置的固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值与增值性、投资风险性、政策限制性以及难以变现性）。 房地产评估的两个重要原则－最有效使用原则和合法原则，其他原则－供需原则、替代原则、贡献原则、估价时点原则等 房地产评估程序：六步。 补充说明： 我国全部土地都为社会主义公有制，具体体现为全民所有制和集体所有制。其中“全民所有制”即国家所有土地的所有权，由国务院代表行使，用地单位和个人只有使用权。“集体所有制”即土地所有权由农民集体所有，其经营管理由所属的集体经济组织行使。 城市市区的土地全部属于国家所有，农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。在城区，某些土地由于农村集体土地的城区化，其土地的所有权性质可能依然是集体所有制。所以在确定评估对象时，一定要以土地的权属证明文件来判断它的所有权性质，而不能从其地理位置来主观臆断。 补充说明： 我国实行的是土地等级制度。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，属于集体土地的，核发《集体土地使用证》和《集体土地所有证》。 集体土地进入土地交易市场，必须先通过征用的形式转变为集体土地之后才能进行交易。国家对集体土地实行强制性征用时，对被征用的单位或个人会给予生产和生活的安置，以及给予足够的经济补偿。征用地价就包括“土地补偿费”、“地上附着物和青苗补偿费”及“安置补助费”等。并且国家实行严格的保护耕地的制度，各级政府都只有有限面积的土地征用权限。 国家实行国有土地有偿有限期使用制度，除国家批准的划拨性土地外，其他均要实行有偿有限期使用。并且根据土地的用途不同，土地使用权的使用年限是不同的。 补充说明： 对于划拨性土地，用地单位不能对土地进行出租、转让、抵押等行为，否则需将属于土地的租赁收入、转让收入上缴国家。注意对于划拨土地上建筑物的抵押，其抵押价值不能包括土地的价格，但应该考虑土地的区位因素对于建筑物价值的影响。 用地单位必须按土地出让合同的规定开发使用土地，否则土地管理部门有权解除合同，甚至收回土地的使用权。当土地使用权年限期满，土地使用者或者重新缴纳土地的出让金，或者将该土地归还国家。 补充说明： 土地的“出让”必发生在国家与土地的使用者之间。所以“土地出让市场”由国家垄断的土地一级市场。 土地使用权出让的形式包括三种：协议、招标和拍卖。 “协议”即指政府作为土地所有者与选定的受让方进行一对一的磋商谈判，确定土地的出让价格，一般低于市场价。 “招标”即政府向多家受让方发出招标的邀请，通过各招标者设计标书的竞争，择优确定土地使用权受让人及土地出让价格。通常兼顾标价、标书中对土地的开发规划及受让方的经济实力和信誉等多种因素。 “拍卖”即政府在指定的时间、地点，在公开的场所就所出让的土地用公开叫价竞投的办法卖给出价最高者。 第二节 房地产价格及其影响因素 所有权价格、使用权价格、其他权利价格。 市场交易价格和评估价格的联系和差别。 注意：基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等是评估价格，其中前三种价格是政府制定并定期公布的。 房地产价格、建筑物价格以及单纯土地价格。 楼面地价、容积率、申报地价和公告地价。 第二节 房地产价格及其影响因素 影响价格的一般因素－外部因素： 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素 影响价格的个别因素－内部因素： 区域因素 土地的和建筑物的个别因素 理解这些因素包含的内容和对价格的影响关系。 第三节 收益法在房地产评估中的应用 收益法的回顾（第二章收益法.ppt） 收益法的基本思路、基本公式和假设前提 收益法的适用范围 收益法三个要素的选择 收益法的计算公式 收益法的应用举例 2.收益法的基本思路和基本公式 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法。 房地产所有者让渡出去的权利必然通过未来年限的利息收入来实现，所以基本公式： 房地产价格＝纯收益÷资本化率 假设