房价形成过程中税收影响的经济学分析.pdfVIP

J●t■热点分矗qt斤lIIJ■■● ，·， 房价形成过程中税收影响的经济学分析 -牛天勇 兰 君 中国矿业大学(北京) 单宝学 中国新兴建设开发总公司 [摘要]房产是一种特殊的商品，其价格的形成同时受到市场和政府干预两个方面的影响。税收作为政府对房地产进行干预的 主要工具之一，能够对市场供求产生一定的作用，进而影响其价格。不同的市场参与主体往往在同一价格下发生不同的市场行为，本 文从税收经济学原理角度出发，认为从面向房地产开发商和投机者的税收政策入手，合理的利用税收杠杆，将对对促进房地产业健 康发展作用显著。 [关键词]房价税收供给需求 近年来，随着中国经济的不断发展，房地产的投资也不断升 令其对产量Y的一阶导数为0．有： X 温。而关于房地产商品价格的确定．一直以来，争议颇多。一般 P(Y)+yP1(Y)=C1(Y)(公式1) 认为，房地产商品的价格是由市场来调节的．应由供求关系共同 这就是垄断企业利润最大化的条件。而作为土地垄断者的国 决定，但事实上，影响中国房地产市场的因素是多样的．主要有 家．其所追求的目标还包括社会福利的最大化．即社会福利函数为： 地域的经济发展水平．市场的供求状况．政府的宏观经济政策等 W(Y)=U(Y)+G-G{Y)其中：W{Y)为社会福利函数，U(Y) 等[1】。税收作为政府宏观调控的有效工具之一．对房地产市场的 为效用函数，G为原始禀赋。 供求状况以及价格形成存在较为显著的影响。而有什么影响7如 其社会福利最大化为：max[U(Y)+G-G(Y)】 何影响7明确这些问题将有利于国家运用税收杠杆对房地产的价 令其对产量Y的～阶导数为0，有： 格进行宏观调控．抑制投机，促进房地产业的健康发展。 U1(Y)_C1(Y) (公式2) 一．房价形成过程的机理分析 把公式(2)代入公式(1)得： X 房地产是房产和地产的总称，又统称为不动产。包括土地和 P(Y)+yP’(Y)=U1(Y)(公式3) 土地上的定着物．即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利 公式3揭示了政府在土地价格制定过程中，即考虑政府收益， 和义务关系的总和，是房产和地产的结合与统一。 同时兼顾社会效益的定价原则。 从经济学层面分析，房地产商品的价格由市场供求决定。其 上述分析表明．依附于地产之上的房产的普通商品属性有所 需求可以分为居住需求和投资需求，其中居住需求属于刚性需 改变，其价格的确定不仅仅依赖于市场的调节．还受到政府政策 求，与城市发展、人口数量等密切相关：投资需求较有弹性，与 的控制。即：土地的供给量、房地产商品的价格，政府的效应这 人们的市场预期．国家的金融财政及其相关制度政策等联系较 三者之间是密切相关的。作为土地的垄断者，政府可以通过对地 大。供给方面可以分为新增供给和存量供给，其中新增供给主要 产的定价，利用地产与房产之间的传导性．直接影响房地产商品的 指新上市销售的楼盘；存量供给主要指二手房，已购公房．以投 价格：另外，政府通过对金融，财政政策的调整以及改变对房地产 资为目的的个人购置用于出租或销售的新房等房源。从目前我国 市场的监管力度等方式．可以间接的影响房地产商品的价格。 房地产市场发展的现状来看，刚性需求将随着经济及城市的发展 二．税收对房价形成的经济学影响 呈稳定平缓的上升趋势．但投资需求随着房价的不断上涨急剧膨 政府作为国家财政政策实施的主体，首先其最主要的目的是 胀。与之相对，尽管实际房地产的供给充足，但受到地方政府． 获取收入以满足公共支付的各种需要，而现阶段土地的垄断使得 开发商、中介以及投资者等多方对利润追求的影响．市场呈现供 政府具有追求垄断利润最大化的动机；其次，作为国家机器的权利 不应求的表象．从而进一步推动了房地产价格的上涨。 机构，政府必须充分的考虑社会福利的最大化、社会公平、社会 从社会学的角度来看，房