房地产评估课件5.ppt

1 第八章 成本法 1、成本法概述 2、土地价格评估的成本法 3、新建房地产价格评估的成本法 4、旧房地产价格评估的成本法 5、成本法应用举例 2 第一节 成本法概述 一、成本法的概念 别称：成本逼近法、原价法、承包商法、重置成本法。 定义：它是求取估价对象在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。   3 第一节 成本法概述 “成本”的含义： 1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。   4 第一节 成本法概述 重置（重建）价格的概念： 在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。   5 第一节 成本法概述 二、成本法的基本原理 1、从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理 ； 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论 ； 因此，房地产价格不能高于买者的预期，不能低于卖者的成本。买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。   6 第一节 成本法概述 三、成本法的适用范围 1、 一般来说，新开发建设、可以假设重新开发建设、计划开发建设的房地产都可以采用成本法进行估价。 2、成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。   7 第一节 成本法概述 三、成本法的适用范围 3、单纯的建筑物估价,通常也采用成本法估价。 4、在房地产保险（包括保险和理赔）及其他损害赔偿中，一般也采取成本法进行估价。   8 第一节 成本法概述 四、成本法估价的一般步骤 1、搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料； 2、估算重置价格或重建价格； 3、估算建筑物的折旧； 4、求出积算价格。   9 第一节 成本法概述 五、成本法估价中的注意点 1、区分实际成本和客观成本。 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。   10 第二节 土地价格评估的成本法 一、基本公式 1、运用成本法评估土地价格的思路 1）运用成本法评估土地价格的适用对象 新开发土地，包括：填海造地，开山造地，征用农地之后进行基础设施建设和开发，拆除城区中旧建筑物并整理后出售土地等情况。 2）土地的价格构成 一方面:地租资本化。要获得某块土地的使用权，必须支付一定的代价，即地租或低价； 第二方面：土地投资和利息：其中土地投资包括征地、拆迁、安置费用和土地开发费用；有关土地的资金投入要计算利息。   11 第二节 土地价格评估的成本法 一、基本公式 1、运用成本法评估土地价格的思路 1）运用成本法评估土地价格的适用对象 新开发土地，包括：填海造地，开山造地，征用农地之后进行基础设施建设和开发，拆除城区中旧建筑物并整理后出售土地等情况。 2）土地的价格构成 一方面:地租资本化。要获得某块土地的使用权，必须支付一定的代价，即地租或低价； 第二方面：土地投资和利息：其中土地投资包括征地、拆迁、安置费用和土地开发费用；有关土地的资金投入要计算利息。   12 第二节 土地价格评估的成本法 一、基本公式 2、运用成本法评估土地价格的公式 1）成本法评估土地价格的基本公式 土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益 2）新开发区分宗土地价格评估的公式 开发区某宗土地的单价＝（取得开发区用地的总费用+土地开发的总费用+利润总额+投资利息+土地增值收益）÷（开发区总面积×可转让的土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数 其中，可转让土地面积的比率=可转让土地的总面积/开发区总面积   13 第二节 土地价格评估的成本法 二、估价程序 1、成本法评估土地价格的程序 1）计算取得土地费用； 2）