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第一讲——房地产投资及其风险 第一节 投资与房地产投资第二节 房地产投资的形式与利弊第三节 房地产投资的风险第四节 风险与投资组合 1.投资 ▲ 1.1 投资的概念　■ 概念　　◇ 投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。　 ■理解（三个角度）　◇ 通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱　◇ 金融角度－投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为　◇ 经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或收益的行为 1.2 投资的分类（四种分类） ■ 按投资期限或投资回期长短分　　◇ 短期投资（一年以内）　　◇ 长期投资（一年以上） ■ 按投资人能否直接控制其投资资金来划分　　◇ 直接投资（直接用资金办实业）　　◇ 间接投资（投资人购买有价证券，间接投资实业） 　 ■ 按投资对象存在的形式来划分　　◇ 金融投资（预先垫付资金形成金融资产）　　◇ 实物投资（预先垫付资金形成实物资产）■ 按投资的经济用途划分　　◇ 生产性投资（投入生产领域）　　◇ 非生产性投资（投入非生产领域） 1.3 投资的特性 　■ 投资是一种经济行为 ■ 投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■ 投资的目的是获取报酬 ■ 投资具有风险性1.4 投资的作用 ■ 投资是一个国家经济增长的基本推动力■ 投资与企业发展密切相关■ 投资可以促进人民生活水平的提高■ 投资有利于国家和社会的稳定和国际交往 　2.房地产投资 ▲（重点章节） 2.1 房地产投资的概念(重点)■ 经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 【2006年真题】1.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　） A.获取房地产当期收益　　B.获取房地产未来收益　　C.直接从事房地产开发经营活动　　D.间接参与房地产开发经营活动 2.2 房地产投资的分类 　　 ■ 按投资主体划分　　◇ 政府投资　　◇ 非盈利机构投资　　◇ 企业投资　　◇ 个人投资 ■ 按经济活动类型划分　　◇ 土地开发投资－从事土地开发活动　　◇ 房地产开发投资－从事各类房屋开发活动　　◇ 房地产经营投资－从事房地产出租经营活动 ■ 按物业类型划分　　◇ 居住物业投资　　◇ 商用物业投资　　◇ 工业物业投资　　◇ 酒店与休闲娱乐设施投资　　◇ 特殊物业投资 【归纳部分】第一章有关的内容：　　■ 廉租住房－面向低收入家庭出租　　■ 经济适用住房－面向低收入家庭出售　　■ 限价房－面向中等收入家庭出售　　■ 经济租赁住房－面向中等收入家庭出租 【重点】按物业类型划分的房地产投资 1.下列关于商业物业的表述中，正确的有（　）。　　A.能为投资者带来经常性的收入现金流　　B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式　　C.适合于长期投资　　D.常在机构投资者之间进行交易　　E.位置对其有着特殊的重要性 2.下列物业中，属于特殊物业的是（　）。　　A.在建工程　　B.车站　　C.购物中心　　D.科技产业园区 2.3 房地产投资的特点（8大特点）　　■ 区位选择异常重要（具体位置+宏观区位）　　■ 适于进行长期投资（两个寿命）　　◇ 自然寿命：从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间　　◇ 经济寿命：地上建筑物对房地产价值持续产生积极贡献的时间长度，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间　　■ 需要适时的更新改造投资（适应性，需要适时更新改造）　　■ 异质性：物业由一种用途变为另外一种用途投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（价值难以判断）　　■ 变现性差　　■ 易受政策影响　　■ 依赖专业管理　　■ 存在效益外溢和转移（外部性影响） 2.房地产投资 ▲ 1. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）　　A.不可移动性　　B.适应性　　C.弱流动性　　D.相互影响性 2. 投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（　）的重视。　　A.各异性　　B.适应性　　C.相互影响性　　D.专业管理依赖 2.4 房地产投资的作用　　■ 从社会的角度　　◇ 拉动经济　　■ 从投资者的角度　　◇ 具有收益、保值、增值、消费的多重功能 【本节内容框架】