房地产政策与住房保障体系建设.docx

房地产政策与住房保障体系建设一、房地产政策走向和改革重点（一）十年来房地产调控政策1、房地产调控政策：从需求入手，抑制投机、投资性住房需求，2005年国八条、2006年国六条、2010年国十条、2011年国十条等，2013年2月国务院加强房地产市场调控的政策措施（国五条）。2、政策主基调：坚持房地产调控政策、促进房价合理回归。3、政策要点：行政性措施“限购”升级（已有49个城市实行限购），坚持抑制投机、投资性购房，继续加大保障性住房建设力度。4、在市场和体制作用下，房价愈调愈高，主要原因：房地产调控过度工具化，房地产发展过度市场化，房地产调控过度行政化，住房制度一直缺乏顶层设计。（二）房地产市场发展状况1、2013年房价较快上涨，主因是一线城市推动。2013年是房地产高增长年，全年商品房销售面积增长20%，销售额增长30%，是最近十年房地产的第三个增长高点。70个大中城市新建商品住宅，价格上涨的有65个；北上广深下半年房价同比涨幅过20%。2、今年热点城市房价仍然上涨，总体上全国房价涨幅明显减小。今年1月，43个主要城市超九成成交量环比下跌（北京商品住宅成交套数、面积环比、同比均萎缩四至五成）；同时，主要城市房价仍然上涨：京37439元/㎡14.84% ，沪29974元/㎡12.90% ，深24927元/㎡16.32% ，厦21741元/㎡18.94% ，三亚21060元/㎡4.36% ，温19374元/㎡ -8.18% ，杭18804元/㎡ -3.66% ，穗18487元/㎡6.39% ，宁17786元/㎡ 15.48% ，津15117元/㎡12.31%3、今年年房价走势将保持平稳，调控政策保持持续和稳定。中央不再出台新的调控政策，“双向调控”；以地方为主的有针对性的限购、限价等措施；新型城镇化下的城市群是房地产开发的主要竞争区域。（三）房地产市场分析1、在城镇化支撑与土地财政推动下，我国房价总体将保持平稳发展。目前城镇化率达到52%，未来10年，每年将有约1500万农村人口转化为城镇居民。如按70%城镇化率，将有3亿农村人口进城，住房需求巨大。加上改善性住房需求，按城镇年均竣工住宅800万套计算，房地产仍有10年以上发展时间, 但前10年高速发展、高房价将难以重现。2、市场分化格局显现，与我国人口流动规律有关。2013年以来房价较快上涨，主因是一线城市推动。省会城市、计划单列市分二种情况。三、四线城市与、一二线城市差异很大，甚至呈相反态势。全国房地产市场分化格局主原是人口流动。我国城镇化特征，不是按大中小城市梯度转移进城,而集中向特大城市转移。据2010年第六次人口普查数据，近50%人口定居在名列前35大城市，其中40%在北上广深等一线城市。3、目前房地产市场刚性需求强劲，与我国现阶段人口结构有关。房地产市场需求主体已发生明显变化。2007、2010年市场需求，很大部分是投资、投机性需求，现在市场需求主体主要是初次置业的刚性需求和改善需求性。这与人口结构有关， 2007年8—30岁客户占比15%左右，现在18—30岁客户占比达到46% ，2010年我国人口结构中20—24岁年轻人达到一亿。4、房地产市场受货币政策影响明显，与其资产属性直接相联。我国房地产市场对货币政策高度敏感。2012年下半年以来，货币政策稳中偏松，销量上升回款速度快。在此几重因素叠加下，房地产整体上涨。今年整体经济增长7.2%，对房地产市场影响中性，房地产政策不变，影响也是中性，影响最大的就是货币政策。今年一季度，银行住房信贷相对紧缩，对房地产市场影响为负面。总观点:我国住房市场已从绝对短缺转变为不平衡、不协调和不可持续,房地产调控方向难以改变，调控力度很难放松。总体上，房地产发展的客观基础、宏观环境未变，房地产仍将持续平稳发展，但高速增长难以再现。因为政府不会超发货币，城镇化质量、人口的年龄结构也会发生变化。以增量住房为主的房地产市场将发生变化。存量房市场逐步发展,与增量房市场持平,可能超过新房市场。（四）中央有关住房供应的新政策思路促进房地产市场平稳健康发展，是中央对房地产发展的总基调。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系政策思路变化：两个不提-两个转变房地产调控→长效机制建设住房保障→棚户区改造从抑制需求到增加供应的政策转变从房地产拉动到住房消费拉动的政策转变中央有关住房供应的新政策思路加快推进住房保障和供应体系建设，满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务。总方向是：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系。构建市场化