策源2010年无锡苏宁结构环球北塘项目定位建议.ppt

苏宁环球北塘项目定位建议;Part .1 项目本体分析及属性界定 Part .2 开发商的主要目标及核心问题 Part .3 项目初步研判及整体战略 Part .4 项目整体定位 ;1;城市属性;区域属性;区域属性;项目四至;地块经济指标;项目属性界定;2;开发商目标：品牌+效益;从最近的市场发展趋势研判;风险下的问题;项目的核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的的市场占位?;3;经济环境-GDP/人均可支配收入;经济环境-社会零售品销售总额;经济环境-固定资产投资/房地产占比;无锡市场-供求关系;无锡市场： 量价表现;注：销售率=本期成交/（期初库存+本期新增）;供应意愿变化： 1，前三季度高端产品供应较多，抢占第4季度的改善需求释放； 2，80平米小户型的逐步爆发，抢占投机性需求； 需求入市变化： 1，三季度末改善性需求爆发，且份额稳定； 2，1-11月整体市场以80-100以下和100-140为主； 3，供应短缺下，受恐慌需求和投机需求的拉动下，整体客户线入市，呈现“百花齐放”的格局； 预计短期内改善性需求将继续保持稳定，但首次置业需求层面所体现的主要为投机需求而呈现上升；市场真正的刚性需求受价格“挤压效应”处于逐步撤市状态，预计将持续较长时期；;滨湖、新区、北塘、新区渗透加快，惠山稳定，其他萎缩； 新区大增，惠山趋降，滨湖稳定，其他萎缩；;