博思堂5月盐城市壹品仕家三期高层产品价格建议报告.pptVIP

* 通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为： 高层3550元/平米左右 注：本案的三期高层产品为中央组团景观区产品 项目 分值 销售均价 品牌因素 地段因素 景观因素 品质因素 清华名仕园 18.4　 3450元/㎡ 4.8 4.7　 4.4 4.5　 欧洲花园 18.2　 3600元/㎡ 4.5 4.6　 4.5 4.6　 碧水豪苑 18.5 3480元/㎡ 4.6 4.8 4.6 4.5 紫金明珠 17.9　 3360元/㎡ 4.5　 4.6　 　4.4 4.4　 本项目　 19.2 　？ 4.8 4.6 4.8（期望值）　 5（期望值）　 产品初步定价 * 土地市场分析 1 住宅市场分析 2 项目产品当前市场价格推导 3 项目产品入市价格推导 4 目 录 * P值定价在产品定价中很少采用，一般用于中高端物业产品的定价； 通过前述市场分析、产品定位和定位思考本项目作为阜宁的中高端物业产品，其将是阜宁未来市场价格的影响者之一，其价格应该高于目前市场的价格峰值，目前市场上在售高层产品澳洋欧洲花园——3600元/平米； 客源抓取上主要抓取目前市场上在售、将售的高层项目的客源并挽留外流性客源。 初步认定本案高层产品当前销售价格应高于澳洋欧洲花园。 产品价格定位——价格P值定价思考 常规定价方案 * 市场价格走势时效影响： 阜宁的房地产市场处于发展的上升期，在商品房价格体系当中，随着时间的增长商品房价格存在增值现象，根据我司对阜宁市场的走访以及对过去市场的价格层面的了解，当地商品房价格上涨的时效值在50-80元/平米左右，这个增值在受到其他的因素的干扰下有所波动。 政策因素影响系数： 在我国具有中国特色的社会主义经济体系下，房产政策对商品房价格起到立竿见影的影响作用，2008 年的政策打压对阜宁当地的商品房价格起到一定的影响，结合当前政策的调控，限制房价过快增长的政 策条款，使得未来的价格走势加上了不确定了因素，通过我司研究若在政策的重拳干涉之下，当地商品 房的价格会有8%左右下滑系数。 项目产品价值支撑： 从我司对阜宁商品房中高端物业的走访调研来看，项目产品品质在定价中的支撑力明显，品质高的产品相 对于品质低的产品价差较大，而本案所期望的产品品质为阜宁高层产品的标杆，产品品质的支撑系数在 1.0以上，会对产品价格起到较大的提升作用。 常规定价方案 * 多层产品 入市价格 ﹦ （当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数) (市场价格月增长50元/平米左右) 3400元/平米 建议多层产品入市价格：3288元/平米左右 (2010年6月入市) (产品品质在定价中对价格的影响，而本案的意愿品质 为中高端产品，修正系数在1.05以上) (政策调控在定价中对价格的影响，通过我司研究 在阜宁此修正系数在0.92左右) 通过以上公式计算同时结合其他考量因素综合权衡得出产品建议价格： 常规定价方案 * 高层产品 入市价格 ﹦ （当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数) (市场价格月增长50元/平米左右) 3550元/平米 建议高层产品入市价格：3478元/平米左右 (2010年6月入市) (产品品质在定价中对价格的影响，而本案的意愿品质 为中高端产品，修正系数在1.05以上) (政策调控在定价中对价格的影响，通过我司研究 在阜宁此修正系数在0.92左右) 通过以上公式计算同时结合其他考量因素（与多层产品价差，三期高层产品140平米以上产品比重较大）为了利于入市销售，控制好大面积产品总价，综合权衡得出产品建议价格： 常规定价方案 * 我司定价建议 通过上文对比推导，本案多层导出价格为3288元/平米。高层到处价格为3478元/平米。在考虑时间周期、品质支撑、政策影响的同时我们还需考虑以下方面： 1、多层产品的未来稀缺性；（近期拍出土地的容积偏高，市场在售多层产品少） 2、多层与高层之间的搭配销售；（高层产品是项目的难点之一，市场存在一定产品抗性，可在多层和高层之间通过价格差异把客户向高层上引领。同时也可提升多层价值。） 综合考虑论证本案多层推广价格——3588元/平米 高层推广价格——3388元/平米 * 　 　 总建（㎡） 均价（元/㎡ ） 总销（元） 合计（元） 常规定价方案 　 高层 35388 3478 123079464 174885192 多层 15756 3288我司建议方案 　 高层 35388 3388 119894544 176427072 多层 15756 3588定价建议对比 （备注：产品总建面积是依据工程部提供的初步户型图） * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营