房屋管理及设备管理培训课件.ppt

（3）领班 负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。 （4）维修人员 认真执行公司制定的各种设备维护规程，完成设备的日常巡检工作，正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案。 负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量，负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门。 （5）保管员 2．管理制度 （1）接管验收制度 设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。 （2）预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。 （3）值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行。 （4）交接班制度 （5）报告制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。 除了上述设备管理制度外，还有工具领用保管制度、设备操作维修安全规定、工程设备请修制度、设备技术档案资料保存管理制度、房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度、承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。 小 结 学习本章，我们首先应该了解掌握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常养护的类型和内容、物业的设备分类、物业设备维修工程的分类等内容。这其中通过房屋完损等级的评定，了解日常巡房检查时应注意的内容；通过房屋维修日常养护的类型和内容，弄清日常养护的内容；通过物业设备分类，清楚物业设备管理应考虑不同类型设备特点。本章学习的目的，不是为了完全掌握房屋及其物业设备的养护、维修，而是应对房屋维修管理和物业设备管理有一个初步的概括的认识，为后续这两门专业课的学习奠定基础。 思考题 3-1国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级分成哪五类？其基本标准是什么？ 3-2物业管理企业接受住户报修的途径有哪些？ 3-3房屋维修管理的考核指标有哪些？ 3-4物业设备是怎样分类的？ 3-5物业设备维修工程是怎样分类的？ （2）房屋计划养护的内容 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。 （3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 2．房屋维修日常养护的程序 （1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 1）组织咨询活动 —般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。 2）设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。 3）设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程 [案例3-2] 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？ 3．1．4 房屋维修标准及考核指标 1．房屋维修标准 修缮标准按