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按揭的基础知识 一 、个人住房贷款的三种形式 商业性个人住房银行按揭贷款 个人住房公积金贷款 混合型贷款 二、按揭贷款与公积金贷款的区别 什么是按揭贷款 “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。 具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。 什么是公积金贷款 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向已正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于在西安市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房贷款。 两者区别  贷款人不同，公积金贷款是由政府公积金管理部门委托商业银行发放的，而银行按揭贷款是由商业银行以自身信贷资金为来源发放的； 贷款对象不同，公积金贷款对象为公积金的缴存者，而银行按揭贷款则没有此限制； 贷款利率不同：住房公积金贷款利率低于按揭贷款利率。 三、按揭贷款的具体事项 必备条件： 具有完全民事行为能力且年龄在18周岁以上的自然人； 具有合法有效的身份证，户口本 有稳定的职业和收入，信用良好，有按时偿还贷款本息的能力 遵纪守法，没有违法行为及不良信用纪录 有能力支付银行规定的首付款 具有合法有效的商品房买卖合同 银行规定的其他条件 基本步骤 签订商品房买卖合同： 签订商品房买卖合同是办理按揭的前提，只有签订了合法有效的商品房买卖合同才可申请办理按揭贷款。（买受人签字、盖章，出卖人公章、法人章，已经房地局备案） 整理按揭资料 收集客户资料（基本资料） 已婚：夫妻双方身份证、户口本、结婚证的复印件；夫妻双方收入证明原件；首付款收据复印件。 单身：本人身份证、户口本复印件；单身证明（申明）原件；收入证明原件；首付款收据复印件。 核对客户资料 核对客户身份证、户口本、结婚证等证件上的身份证号、姓名、出生年月日等信息是否一致。 检查收入证明原件上是否涂改，公章是否清晰 检查首付款收据是否全部复印 填写、完善按揭资料 按揭资料包含有 （基本资料） 商品房买卖合同 （2份） 抵押申请书（1份） 抵押合同 （3份） 承诺 （2份） 银行借款合同 （4—5份） 银行贷款申请审批表 客户个人资料等 银行签约 已婚：夫妻双方均到场，需带双方的身份证、户口本、结婚证原件及方章；首付款收据原件；银行需要的其他资料。 单身：本人到场，需带本人的身份证、户口本、单身证明（声明）原件及方章；首付款收据原件；银行需要的其他资料。 银行审批 银行内部审批，各银行审批时间长短不一。 抵押登记 在房屋管理局进行预售商品房抵押登记或权属抵押登记。时间为7到10个工作日。 银行放款 银行将已经过银行审批及房地局抵押登记的客户所申请的贷款金额划拨到开发商指定账户上，此时视为客户已向开发商交清总房款。 返还按揭资料 银行放款后一般会将客户的按揭资料返还至售楼部。由置业顾问通知客户领取，并告知客户还款日期。 两种还款方式的计算与区别 “等额本金”是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大。 “等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。等额本息还款法所需要支付的利息较多，但等额本息还款法每月还款额相同便于还款。 按揭费用 抵押登记费 80元 公证费 贷款额×1.5‰ 评估费 总房款×费率（各评估公司费率不太相同） 保险费 贷款额×费率×贷款年限（贷款年限不同费率不同，各保险公司费率不太相同） 注意事项 贷款期限：贷款期限最长为30年且 男：主借款人年龄+贷款期限﹤60 女：主借款人年龄+贷款期限﹤55 月供﹤家庭年均月收入的50% 首次置业利率一般为基准利率下浮15%（优惠利率） 二次置业利率一般为基准利率且家庭年均月收入的50%必须够两套房的月供。 一般银行规定首付款不得低于总房款的30%。根据客户个人资质不同，银行对首付款的比例要求不同。资质好的客户首付款可为30%，资质差的客户首付款会有所增加。 四、公积金贷款的具体事项 必备条件： 凡所在单位建立住房公积金制