星河商业城营销企划方案.docVIP

星河商业城 项目营销企划方案 目 录 一、项目市场分析 1. 投资环境分析 2. 市场环境分析 项目区位分析 商务办公市场分析 二、项目定位 产品定位 市场定位 功能定位 形象定位 四、项目总体营销策略及要点 1. 营销总体策略 营销目标方针 营销阶段计划 项目销售时机及价格 宣传策略及媒介组合 五、项目营销市场方案 总体思路 客源分析 企划核心 营销建议 营销节奏 六、项目营销组织及销售执行 1. 营销组织构建及运行 2. 销售组织管理 七、项目营销推广 1. 推广定位 2. 营销推广主要卖点 促销及公关计划 媒介建议 推广计划及费用预算 企 划 概 要 ??? 兵法云：“谋定而后动”，在日益发展成熟的商业地产销售中，商铺要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中的重要性显得越来越重要。 ? ??星河商业城项目是广安电力集团建筑公司继成功开发星河明苑等项目之后的又一精品物业，她将成为广安城南区的新型休闲地产商业的经典作品。 星河商业城座落于广安南部城区的思源广场旁，是广安电力集团建筑公司新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高4层）组成，总建筑面积为00余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为500多平方米，裙楼建筑面积方米，塔楼建筑面积平方米1、销目标：(可销售面积 主题商场（2.5层） 约7000 m2 塔楼住宅（4层） 约40户，约m2 (招商商场 （层） m2 2、目标分解 (内部认购和开盘期内 主题商场 销售 m2 40％ 主题商场招商 1000 m2 12％ (强销期 主题商场 销售 m2 40％ 主题商场招商 3000 m2 35％ (销售巩固期 主题商场 销售 m2 20％ 主题商场招商 4500 m2 53％ 四、营销阶段计划 第一阶段（开盘前两个月）：蓄势导入期 本阶段的营销任务是：完成销售前期的所有准备工作；向公众阐述“休闲式商业地产”的独特概念以及“财富商铺，稳定回报”的投资理念；联合媒体和周边开发商进行区域造势，吸引眼球关注南部城区的星河商业城；有效完成星河品牌从星河明苑到星河商业城项目的嫁接和拓展；树立本项目作为南部开发区中心的现代化休闲商业的形象定位。这一阶段通过内部认购等手段可以积累相当客户。 第二阶段（开盘后三个月）：强势推广期 本阶段的营销任务是：继续不断强化本项目的财富商业地产的投资理念；围绕项目的商业地产概念和理念，系统展示本项目的质素特点；强调本项目的系列优势资源和巨大升值空间，为投资者作出理性诉求。这一强势推广期，由于前期积累客户，以及借助开盘和房交会，将迎来销售的首个开门红销售高潮。这半年时间力争完成项目销售的40％。 第三阶段（开盘三月到半年）：形象展示期 项目逐步进入准现房（商业部分），该阶段的营销任务是：做好工程形象和管理服务形象的良好展示；举办针对目标客户的系列培训讲座及其它与商业地产、休闲购物的宣传和促销活动；做好商业经营的招商工作。这一阶段开始由于二阶段的热销会出现阶段性的平稳期，但由于前面老客户的口碑以及各项形象进度的完善，将迎来本项目的第二个销售高峰期。力争完成项目销售的30％，累计完成70％。 第四阶段（开盘一年）：销售扫尾期 这一阶段主要以客户服务和招商活动促销为主，把“财富商业地产”和“休闲购物”的概念以及“商业地产投资是财富的摇篮”的理念确实在各种服务和活动中得到进一步演绎和体现。另外营销工作比较重要的是妥善处理好尾盘价格策略。这一阶段力争完成25％的销售。 营销计划－工程进度建议表 营销计划 2004年 2005年 工程进度 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 营销准备期