桂芳佳园招商策划方案doc.doc

桂芳佳园业态规划及招商营销策划方案 湖南大学阳学文策划设计工作室 一、项目概况 桂芳佳园社区商业街率先引入当今国际先进的、最具竞争力的休闲商业业态，集吃、喝、玩、乐、购、休闲等功能于一身，引领全新的城市生活方式，更以“购物+休闲”的崭新模式，将望城的社区商业提升到一个新的境界。 二、商业布局原则： 1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协议中，有意识地契合“社区商业街区”定位； 2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家； 3、形成对周边业态的补充和完善：周边具备一些生活配套，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。 三、业态及布局建议： 桂芳佳园东临望城大道，西靠雷高公路，北依普瑞西路，南邻洪家坡路。从现有项目平面规划来看，小区商业面积约13000多平方米，准确数据有待设计院提供。 为了明确每个区域的经营内容，配合商铺的招商和销售需要，同时可使消费者一目了然，达到消费人流平均分布和整体旺场的目的。 现根据项目地理位置、经营者的经营需求、行业特性、各种功能的互补性、合理性，特对小区商业分区作以下规划： 银行、精品百货超市区（4#栋商业裙楼，面积约3700㎡）该区地处小区北端，紧邻普瑞西路，对面为上万人旺旺大型食品厂，南北人流呼应，可引进集购物、休闲、服务等众多功能于一身的“中型人人乐”。一、二楼为银行和精品百货商场，三、四楼为超市 二、时尚餐饮娱乐休闲区（10#、11#栋，一楼独立门面，二楼为大空间，面积约3000㎡） 该区位于雷高公路旁，人流车流量较大，因此区域商住相对分离，可引入“味庄、老妈厨房、大碗厨”等大型餐饮、维也纳KTV、足浴休闲等品牌形象店。 三、托管培训、运动健身区（8#栋面积约728㎡，9#栋面积约1037㎡） 该区地处小区内部，临近幼儿园，可引进知名品牌托管培训、运动健身机构进驻，以满足小区居民日益增长的“望子成龙、强身健体”的需要。原定的小吃一条街，因污染环境、噪音大、干扰居民日常生活，会造成居民与商家及物管之间的矛盾和纠纷，严重影响物管费的收取，因此，不适宜设置在此，一些特色小吃店可调整到社区商业街。 四、社区商业街（3#栋一层独立门面，面积约1100㎡，7#栋商业面积约3500㎡） 社区商业街位于小区南面一、二期之间，一层可划分为15—30㎡的独立商铺，设置小吃店、便利店、洗染店、花店、邮局、网吧、银行、修理、音像、理发、药店、生鲜超市等，7#栋二楼可开设茶艺馆或咖啡厅。 1、零售型社区业态 中小型超市 药店 影像店 美容美发店 干洗店 书报厅 鲜花水果店 西点面包店 2、服务型社区业态 银 行 流行服装店 咖啡店 茶坊 西餐厅 形象设计 保健按摩 SPA会所 美容店 健身俱乐部 招商思路 本案以出售经营为主，租售同步，为获得最大销售收益，建议先引进有号召力的品牌商户，如超市、大型餐饮、酒店等，适当放宽租赁政策，让其进驻，利用其品牌号召其他商户，同时促进销售。 本项目1F临街门面以销售为主，快速回笼资金为目标。—1F、2F、3F是商业销售的难点，因此建议先招商后销售方式，带租约销售以此降低投资风险，确立稳定的投资回报，提高项目整体销售率的同时，吸引有资金实力的投资客，大面积购房。 1、招商节点与时间 ·项目入市宣传时间 正式招商前提前入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。 ·准备充分后入市 入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市； ·有目的入市 根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。 ·有控制入市 根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品； 小结： 2.建议本项目 “招商先行，租售并举”，以核心租户（超