苏州房地产市场分析doc.doc

目 录 1. 城市投资环境分析与评价 4 1.1 宏观经济运行状况 4 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 4 2. 当地房地产市场概况 6 2.1 房地产市场发展历程及概况 6 2.2 历年供需情况分析 6 2.3 消费群体构成及演变分析 8 2.4 行业竞争格局分析 9 2.5 未来房地产市场发展趋势 10 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 13 3.1 周边市场概况及变化 13 3.2 市场未来5年预测 13 3.3 项目周边配套设施研究 14 3.4 项目周边竞争分析 14 3.5 竞争分析预测 17 4. 地块分析 19 4.1 地块指标 19 4.2 交通状况 19 4.3 周边配套 19 4.4 景观资源 20 5. 项目价值评估 21 5.1 产品分析 21 5.2 项目现值测算 22 6. 项目价值评估结论 24 6.1 SWOT分析 24 6.2 整体市场趋势 24 6.3 竞争情况 25 6.4 项目价值 25 6.5 前景预测 25  图 表 目 录 图2-1：苏州房地产市场发展历程 6 图2-2：2002-2005年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重 7 图2-3：2002-2005年苏州市住宅竣工面积 7 图2-4：2002-2005年苏州市住宅供求比 8 图2-5：2002-2005年苏州市住宅销售价格 8 图2-6：2005年苏州房地产开发企业资质水平 9 图2-7：苏州轨道交通地图 11 图3-1：太湖景城所在地理位置图 13 图3-2：竞争楼盘对比分析图 16 图4-1：项目位置图 19 图4-2：吴江经济片区布局图 20 图5-1：项目建筑设计效果图 21 表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况 4 表1-2：2004-2005年全国主要房地产相关政策回顾 5 表2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目 9 表2-2：苏州市住宅市场需求量预测 11 表3-1：2005年吴江市房地产开发及销售情况表 13 表3-2：各指标含义 15 表3-3：各指标分值说明 15 表3-4：普通住宅项目评分结果表 15 表3-5：别墅项目评分结果表 15 表3-6：“太湖景城”项目与周边竞争性项目优劣势分析 17 城市投资环境分析与评价 宏观经济运行状况 2006年城市竞争力排名居13位 苏州市位于长江三角洲中部，是中国城市2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告1760.28 2080.37 2801.56 3450.00 4026.52 人均GDP（元） 30384 35733 47693 57992 66826 人均可支配收入（元） 10515 10617 12361 14451 16276 人均消费性收入（元） 7270 7682 9272 9783 11163 数据来源：苏州市统计年鉴 宏观政策对房地产市场的影响 受宏观调控的影响，2005年全国房地产开发投资增速逐季回落，房地产投机、投资需求得到一定的抑制，房价增速开始放缓。苏州地处长三角地区，受此轮宏观调控影响，房地产开发投资增速放缓，但由于市场投资炒作成份少，需求相对较真实，销售面积和价格仍维持上涨的态势。 二手房政策，扩大了二手房的可交易量 2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》 政策名称 颁布日期 颁布单位 01 关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定 2004.01 北京市国土房管局等 02 关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知 2004.06 北京市国土房屋管理局 03 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 2004.10 国务院 04 商业银行房地产贷款风险管理指引 2004.09 中国银监会 05 上调金融机构存贷款基准利率 2004.10 中国人民银行 06 调整商业银行住房信贷政策和下调超额准备金利率 2005.03 中国人民银行 07 关于切实稳定住房价格的通知 2005.03 国务院 08 加强房地产市场引导和调控的8项措施 2005.04 国务院 09 关于做好稳定住房价格工作的意见 2005.05 七部委 10 关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见 2005.02 苏州市人民政府 苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，经济发展潜力巨大。经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的基础根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到00至8000美元，这个地区的房地产步入高增长期。苏州自200年起人均GDP超过000美元，房地产进入了快速发展时期居民收入的不断提高，为房