南京市住宅价格现状及原因分析.doc

南京市住宅价格现状及原因分析 土地资源管理 朱海涛 指导老师：纪贵红 依托课程：房地产开发与经营 摘要：随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法来反映房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。进行房地产市场价格的研究，可以有效防止市房地产市场经济大起大落，促进房地产开发企业根据市场需求而做到理性开发，可以帮助广大购房者更加理性地购房，可以帮助当地政府宏观调控房地产市场，保证房地产更加科学地开发。本文在分析了市场基础上，研究了价格形成的。更多还原长三角地区及华东地区唯一的特大城市。2016年南京土地成交量再创新高，二级市场持续15个月价量齐升，同时一级土地市场也随之大涨。 2南京市住宅价格现状 2.1总体价格持续上涨 根据数据显示，南京2016年上半年新房成交73989套，创近十年同期最高。二手房80650套，创近十年同期最高。上半年成交均价为19118元/㎡，同比上涨29%，五月库存24386套，创历史新低。 图1 2009-2016上半年南京市土地供销量价 数据来源：南京市国土资源局 从上图南京市新房价格年度供销量价上看，南京市住宅楼供销量2009年至2011年平稳增长，成交均价从7414元/㎡增长至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上涨，且成交价格也随供销量增长而快速上涨，从11036元/㎡增长至19118元/㎡。至今南京市住宅楼价格平均成交价格已达20000元/㎡，价格是2012年的1.8倍且当前南京市住宅楼价格还在增长。南京周围城市如镇江，常州等住宅均价在7500元/㎡-8000元/㎡，可见南京房价较周围城市而言还是偏高的。 2.2 空间分布与经济发展联系密切 根据南京市统计局发布的2016年各地住宅楼成交均价（如下表）鼓楼区和建邺区领跑全市住宅楼价格，均超过了20000元/㎡。其次是玄武区、白下区、秦淮区、下关区和雨花台区，均价在15000元/㎡到20000元/㎡。而六合区和浦口区住宅均价垫底，但是也都在7000元/㎡以上。从以上数据来看，交通便利，各大金融贸易公司和商场聚集，经济较为发达的鼓楼区和建邺区价格最高，而以工业为主的六合区则住宅价格偏低。由此可见区域经济对住宅价格有明显的推动作用，经济越是繁荣，聚集人口越多交通越便利则住宅价格越高。 表1 2016年上半年南京分区域住宅均价 1、鼓楼区 23459元/㎡ 2、建邺区 22543元/㎡ 3、玄武区 19910元/㎡ 4、白下区 19238元/㎡ 5、秦淮区 17594元/㎡ 6、下关区 15582元/㎡ 7、雨花台区 15107元/㎡ 8、栖霞区 13790元/㎡ 9、江宁区 13286元/㎡ 10、浦口区 9757元/㎡ 11、六合区 7388元/㎡ 数据来源：:南京市统计局 2.3新房、二手房同涨 图2 2016上半年新房、二手房成交走势 数据来源：南京市统计局 根据数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。相对于新房而言，二手房销量也同样火爆，毫不逊色。今年上半年，南京二手房成交总量达8.3万套，比去年同期的3.7万套涨幅高达124.32%，相当于卖掉了去年一年的房子。8月11日，南京限贷政策终于出台，二套房首付提高至50%，网上土拍到最高限价90%需现房销售。从二者的价格上看，二手房的价格增长的速度要明显高于新房，且二手房的成交价格比新房更高。 此外，不同面积大小的房屋增长速度也不尽相同。根据统计局发布的数据，南京市今年1-7月，住宅完成投资800.44亿元，其中，90平米以下完成投资396.48亿元，同比增长39%；140平米以上完成投资143.97亿元，同比下降2.9%。 月份 成交宗数（块） 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 楼面价（元/㎡） 6 2 70351.27 50034.63 19778 5 6 267184.14 89511.30 22015 4 4 397292.39 35892.96 16125 3 11 507568.52 20882.11 11976 资料来源：南京市国土资源局 土地价格持续上涨，根据数据显示，南京市2016年3月至6月住宅用地成交价格持续上升，从20882.11元/㎡增长至50034.63元/㎡。土地出让金的增长必然带动房地产价格增长，这是成本上涨的主要原因。 同时劳动力价格，建筑材料价格的上涨使得建造成本也在不断上涨之中。住宅造价就全国来看,从2010年