青都国际城开盘营销推广方案doc.doc

第一部分 青都国际城营销工作预警（4月11号） 一、青州房地产市场统计分析 青州市近几年房地产市场宏观数据统计 2004年 2005年 2006年 平均增长率 2007年（按增长率预计） 施工面积（㎡） 44.1万 55.7万 64.5万 21.5% 78.4万 竣工面积（㎡） 16.8万 20.5万 26.2万 24.9% 32.7万 销售面积（㎡） 18万 20.7万 24.6万 16.9% 28.8万 销售额（万元） 20230 28963 35355 32.65% 46898 销售均价（元/ ㎡ ） 1123 1399 1437 1628 1、 2005年施工面积比2004年增长11.6万，增长率为26.3%；2006年施工面积比2005年增长8.8万，增长率为15.8%。增幅较大。 2、 2004年、2005年、2006年三年期间，竣工面积与当年施工面积的比例都大于30%，销售面积都大于当年的竣工面积，并且三年连续上涨，销售额连续上翻。这是青州房地产正在从初级阶段大幅度提升的市场表现，也说明宏观调控对青州没有产生太大影响，青州的房地产市场2006年以前一直是理性健康地发展的。 3、 2004-2006连续三年的房地产销售面积平均每年为21万平方米，平均年销售额为2.8个亿，这些数字很小，说明青州的房地产市场容量很小。2006年青州的房地产销售面积为24.6万平方米，销售额只有3.355亿元。 4、预计2007年房地产销售面积和销售额可能会大幅度增大，大于前几年的增长率，但因基数低，增长量不会太大，成交量仍然不高。 二、青州竞争项目统计简析 青都国际城竞争项目营销进度统计表 序号 项目名称 地址/电话 进度 备注 1 中都·财富广场 玲珑山路与尧王山路交汇处 3887888 4.18奠基，4.20－4.30内部认购5月份开盘 15万平方米左右，商、住同时 2 九州名座 云门山路与南阳河交汇处 3235666 4.20－4.30，二期开盘 5栋多层，合一期3.5万㎡左右 3 体育场项目 范公亭东路 目前计划5.1开盘 30栋多层，13万㎡左右 4 东方明珠 前营子街 现场清理 约10万㎡ 5 王府花园 玲珑山中路，3253333 二期限已经销售30% 3万左右，已经销售30% 尚余2万㎡左右 6 盛宏花园 尧王山路 5月份动工 8万㎡ 7 柳树湾花园 车站前街与玲珑山路交口 5.1认筹 8万㎡ 8 海带小区 8、9月份竣工 拆迁安置，10万㎡左右 9 南燕都西项目 前营子街南燕都以西 8、9月份竣工 拆迁安置，10栋多层，7万㎡左右 10 益王府花园 青州路东方路,范公亭青州南路东一街 07年9月拆迁完 拆迁安置，约134.9公顷(约2023.5亩) 11 后官营社区旧区改造 围墙做好 总计14万平方米，住宅：6万，酒店施公寓2万，商业2万，办公2万， 12 北辰小区 暂时不影响市场 政府拆迁安置工程，占地45亩 13 中央商务区拆迁安置区北城大街北侧，另一块北城绿地南侧 4.98公顷500余户 第２月 第3月 第4月 第5月 第6月 大致开始时间 5月1日 6月1日 7月1日 8月1日 9月1日 10月1日 住宅 45％左右 15％左右 15％ 5％ 10% 10％ 商铺 25％ 15％ 8％ 7％ 15% 30％ 1、 2007年4月—6月市场投放量较大，有必要在开盘期间使住宅销售量达到可售量的45%以上，减轻后期销售压力，并制造市场轰动，促进舆论宣传，使项目在短期内获得成功。 2、具体销售控制，根据认购情况适当、适时调整。 具体控制的房源位置，根据客户购买意向、招商情况和房源分析在开盘前确定。 3、通过提前入市先入为主，即可避开多个项目开盘期的混战，又可以更多的吸引客户关注，最大量抢占市场份额。 4、限于项目的特殊性，以上销售周期是根据目前的市场确定，开盘后的营销策略和销售周期还要根据开盘情况和市场变化实时调整。 三、开盘执行方案 事 项 时间 负责人 执行人 关联人 完成时间 备注 方案 开盘营销推广方案 4.15 林总 贾总 深圳迈都 4.17 4.16前确定概况，并细化 开盘后营销推广方案 4.24 林总 贾总 深圳迈都 4.24 依据认购的成果确定 价格 价格体系建立 4.25 林总 贾总 深圳迈都 4.26 根据VIP认购情况修正后确定 财务 按揭银行确定 4.5 林总 财务部 销售部 4.12 尽量降低首付比例 认购款收据 4.13 财务 财务 销售部 4.14 沙盘 沙盘制作、安装 4.5 工程部 设计院 销售部 4.28 售楼处落成前3天必须到 售楼处 包装 售楼处包装方案 4.5 林总 深圳迈都 销售