美晟广场造价咨询工作大纲(汇报稿).doc

美晟国际广场工程造价咨询 工 作 大 纲 （初稿） 北京华建联造价工程师事务所 2005年6月6日 美晟国际广场工程造价咨询工作大纲 （ 送审稿 ） 为有效实施美晟国际广场全过程工程造价咨询工作，依据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的建设工程造价咨询合同制定本大纲，本大纲经美晟集团北京房地产开发有限责任公司审定后将作为指导本项目的工作原则、规范咨询人的咨询行为、界定咨询工作的工作范围的纲领性文件。咨询人可依据本大纲的精神制定主要工作阶段的工作细则或实施方案，为使本项目的工程造价管理更加有效、提高工程造价咨询的成果质量，委托人和咨询人均有义务和责任依据工作的深化提出本大纲的改进和补充意见，该意见经双方审定同意后将作为本大纲的补充文件。 1．项目概况 美晟国际广场建设工程位于北京西城区西单北大街110号，建设规模为120000平方米，其中：地下三层，建筑面积 m2；地上层，建筑面积 m2；檐口高度为 m。工程定位于高档综合性商厦和写字楼。 工程计划总投资为 万元，其中建筑安装工程投资为 万元，工程拟于2005年7月上旬开工建设，于2007年 月交付使用。 根据美晟集团北京房地产开发有限责任公司与北京华建联造价工程师事务所签订的工程造价咨询合同，美晟集团北京房地产开发有限责任公司委托北京华建联造价工程师事务所进行全过程工程造价管理。 2．咨询服务范围 负责设计概算的编制与技术经济分析； 参与工程设计优化，进行设计阶段的工程造价控制； 负责工程招标和招标文件的编制； 负责建设项目工程造价相关合同管理； 5、负责建筑安装工程施工总承包工程量清单的编制； 、负责建筑安装工程施工总承包招标标底的编制； 、负责建筑安装工程施工总承包投标报价合理性的审查与确定； 、参与建筑安装工程施工总承包施工合同的相关造价条款的确定； 、参与各类专业工程或分包工程招标文件的编制和合同价款的确定； 、负责各类专业工程或分包工程工程量清单或标底（需要标底时）编制； 、参与各类建筑设备和主要材料的招标与采购、认价； 1、参与工程设计的优化； 1、协助建设单位进行投资分配和投资组合优化； 1、负责处理工程经济洽商； 1、负责起草工程款支付和使用计划； 1、负责处理工程索赔和工程经济纠纷； 1、负责各类工程的结算审查； 1、协助建设单位进行投资分析和风险控制。 注：如业主不另行聘请招标代理单位，造价咨询单位将全面负责招标事宜。 图1.造价咨询外部组织结构图 4.2内部组织管理 该项目将按项目经理部制式进行管理和运作，实行项目经理负责制。实施现场工作和公司工作相结合，内部组织管理见图2。 （1）现场代表任项目副经理，协助项目经理负责现场管理，现场常驻人员为2－3人，负责处理工程洽商的控制与管理，设备、材料的招标采购、认价与管理，项目工程款计划与支付的建议，协助业主确定专业承包或分包合同的价格确定，协助总承包单位进行分包管理、工程款的计划与支付等。 （2）公司的项目副经理负责工程量清单和标底、招标文件编制和全面工程造价合同管理、投资分析等工作。 （3）为保证项目管理的水平，项目经理部聘请北方交通大学管理系主任刘伊生教授进行理论指导，负责研究本项目的管理方法、管理模型、投资偏差和风险控制。 图2. 造价咨询内部组织结构图 5．工程造价咨询实施方案 5.1以造价为核心的项目管理 建设项目管理是在建设周期内，用系统工程的理论和方法对建设项目进行计划、组织、协调和控制的管理活动。建设项目管理的周期一般从编制项目建议书至项目验收交付使用的全过程。本公司承担的以造价管理为核心项目管理集中重点在于项目设计阶段和工程实施阶段，具体包括： 5.1.1项目投资分析和总体控制 根据本项目的预期销售收入和成本支出进行项目的经济评价，进行不确定性分析。重点对工程造价的敏感程度做出科学判断，作为造价控制的总体风险目标，确定工程建设总体标准（区分业主进行物业管理和他人进行物业管理确定不同的建设标准和投资分配）和投资控制目标值。 5.1.2编制年度建设投资计划 根据投资总体控制目标，合理地安排分年度的建设投资，保证项目按期建成，有效控制建设期利息支出。按工期要求和年度投资计划合理安排的建设内容，使当年的建设要求与材料、设备的订购相适应。对于配套项目应考虑同时安排，相互衔接，确保整体工程可按时交付。 5.1.3设计阶段的造价控制 建设工程设计阶段的工程造价控制重点是通过对设计单位编制的工程概算或施工图预算进行审核和分析（如设计单位未编制概算或预算，将以我所编制的设计概算、预算或标底为基础），对于技术经济指标不合理的单项工程和分部分项工程，提请业主单位与设计单位进行研究，通过设计优化，做出适当修改调整。设计阶段具体的造价控制