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基于实证探析大连市房地产价格影响因素及我行住房开发贷款风险防范建议 　　摘 要：在当前全球经济和国内经济形势下，国民经济可能会经历一个L型增长阶段。作为国民经济的先导性、支柱性产业，房地产行业与经济发展相互关系及其显著。由于房地产对于中国家庭来说具有投资和居住等多重属性，其价格变动不仅关系到宏观经济健康稳定发展，更与每个人的利益息息相关。该文以大连市房地产价格变动为主线，分析影响房地产价格变动的因素及大连市农行房地产开发贷款发展趋势，最后对我行房地产开发贷款业务提出一些政策建议 关键词：房地产价格 开发贷款 风险防范 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）01（a）-0222-04 1 影响房地产价格因素分析 房地产作为一种普通的商品，价格受供求因素影响，同时作为一种特殊的商品，影响房地产价格的因素众多，其中供给因素包括土地供给、房地产投资、区位因素、环境因素等；需求因素包括人口因素、人均可支配收入等。宏观调控政策间接影响着房地产的供给与需求 1.1 供给因素 （1）大连市商品房用地供应量。土地供给指已利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和，总量固定不变，因而是无弹性供给。土地供给中部分土地专用于建设商品房，2016年度大连市商品房用地供给原则是根据市场实际情况，合理控制住宅用地供应规模、布局和节奏，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。库存严重地区，要停止供应房地产开发用地。2013―2016年大连市商品房用地供给情况如见图1（数据来源：中国土地市场网） （2）区位因素。区位因素包含地理位置、地形、气候等因素。区位因素直接影响商用房土地供给量及成本。大连市位于辽宁省辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，与山东半岛隔海相望，土地供给边际成本（填海）较高。大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗、北方明珠、浪漫之都”之称，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市；先后获得国际花园城市、中国最佳旅游城市、国家环保模范城市等荣誉 （3）房地产投资。房地产开发项目资金来源大致有4种形式：企业自有资金、银行贷款、社会集资、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。我国房地产直接融资渠道狭窄是我国长久来的基本情况：从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款，如图2（数据来源：大连市统计局） 1.2 需求因素 （1）人口因素。人口流动变化与经济发展速度互为作用，人口红利是经济增长的内生变量，人口因素是房地产价格增长的强有力支柱。人口流失直接导致该地区劳动力缺乏，加速了老龄化进程，增加了社会保障负担，不利于经济的可持续发展及区域均衡发展。全国第六次人口普查数据显示，较之第五次人口普查结果，全国31个省级行政区中，人口净流入地区有14个，净流出地区17个，人口流失?盗砍?过200万的省份已超过10个，东北三省的情况尤其引人注目：在面临经济下行压力的同时，三省总和持续多年人口净流出，并且生育率远低于全国平均水平。由于人口普查只能体现户籍人口的变化，户口在原籍但本人长期在外的情况无法纳入统计，且购房者并不一定将户籍迁入，模型中并未将人口因素纳入自变量 （2）人均可支配收入。人均可支配收入直接影响人们的购买力，大连市2000―2015年人均可支配收入及增速变化情况如图3 1.3 宏观政策因素 宏观政策中的货币政策、限购政策、房产税政策等直接或间接影响房地产价格变动。近年来，宏观政策持续发力，央行多次降息，放宽个人住房贷款条件，出台购房财政补贴政策 2 基于多元线性回归分析的大连市房地产价格（如表1） 该文将大连市房地产价格（y）表述成为大连市房地产开发投资（）与GDP（）及人均可支配收入（）的函数，即 经SPSS回归分析，结果如下 2.1 线性回归模型输入/除去变量 该次运算后，SPSS输出多重线性回归模型建立过程的相关信息，因变量为大连市房地产价格，自变量为大连市GDP、大连市房地产投资额及人均可支配收入，自变量的步进方法为“输入”，3个自变量全部纳入模型中，没有移出的变量 2.2 线性回归模型汇总 多重线性回归模型的拟合效果取决于调整后的R方，它主要用于衡量在多重线性回归模型建立过程中加入其它自变量后模型拟合优度的变化。该模型中调整后的R方为0.967，即大连市人均可支配收入、大连市房地产