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我国商业银行个人房贷业务风险防范及控制探究 　　[摘要]随着我国经济体制改革的深入发展和市场经济体系的不断完善，金融业的贷款业务逐渐向个人全面开放，个人贷款的业务品种和业务范围如雨后春笋般蓬勃发展，尤其是个人住房贷款业务的发展更快。我国个人住房贷款业务在其发展的同时，存在的问题及竞争形势也不容乐观，在一定程度上阻碍了个人住房贷款业务的发展，要持续快速发展，须理顺和解决一系列的制约因素。文章从分析目前我国个人住房贷款业务的现状入手，指出存在的问题，并着重针对商业银行如何发展好个人住房贷款业务提出思考及相应对策，以促进这一业务的良性快速发展 [关键词]发展现状；个人房贷；制约因素；政策措施 [DOI]1013939/jcnkizgsc201650084 1我国商业银行个人房贷业务的发展现状 个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的，是银行的业务特色和一个重要品牌，目前约占全国70%的市场份额，是其信贷资产中涉及面最广、质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越激烈，纷纷提出更加优惠的政策、更优质快捷的服务，争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔 11个人住房贷款与公司贷款业务相比，具有无可比拟的优势 住房贷款期限最长达30年，利率低，手续简便，不存在转贷、贷新还旧的问题，客户负担费用少，银行综合经营成本低；公司贷款一般则在5年以下，利率高，经常办理转贷、贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估、保险、抵押登记、公证等费用，手?m烦琐，客户支出的费用大，银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源，综合经营成本高 个人住房贷款涉及面广，风险分散且风险程度相对较小，社会效应大，有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益；公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险，给银行造成的损失惨重 12国家实施了新的个人住房分配政策 从2000年开始，国家实施新的个人住房分配政策，正式停止福利分房，实行货币化分配。这一政策将对房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策 13一段时期内，个人住房贷款将是个人贷款业务的龙头 随着现代企业制度的建立，企业的资金需求主要通过发行股票、债券等直接融资方式解决，对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈；一般的中小企业由于其经营管理、抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此，传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款、信用卡消费贷款、汽车消费贷款、助学贷款、旅游贷款、个人住房贷款、装修贷款、综合消费贷款等纷纷出台，发展势头迅猛，社会效应大。所有这些，在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头；谁抓住了这个龙头，谁就占领了个人贷款业务发展的制高点 2我国商业银行个人房贷业务存在的风险 按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险 一是信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；二是流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；三是操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；四是利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；五是市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；六是政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况 21信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险 目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险；另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：一是购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区149年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的