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房地产开发项目设计及施工阶段成本控制策略探究 　　摘 要：房地产开发项目设计是对工程的总体规划，其规划的准确性与科学性对下一步的工程施工产生深远的影响，可以说设计水平的高低直接决定着施工阶段成本控制的高低。因此必须重视对开发项目的设计规划，使之与成本控制相适应 关键词：房地产开发项目；设计施工；成本控制 房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程 1 房地产开发项目设计阶段成本控制的原则 1.1 满足工程施工需要的原则。虽然设计阶段对于工程建设非常重要，但是我们不能过分依赖资金投入，对工程设计进行深入研究，这样就会增加设计阶段的成本增长。任何工程设计都是为满足工程建设而服务的，所以只要设计在计算准确，工程结构合理的形况下，适当投入成本费用就可以了，即成本控制满足施工需要。当然过分对设计进行成本控制，则不利于开发项目的建设，设计做不好，则接下来的工程施工也就降低了标准，反而影响施工阶段的成本控制 1.2 坚持合理化项目设计的原则。从专业化角度出发，在房地产项目的设计期间，不仅要坚持设计的安全性原则、适用性原则、经济性原则以及美观性原则。而且还要遵循国家的规范化设计标准以及国家批准的相关建设标准。广泛应用可靠性的项目设计方法以及结构优化的项目设计方法等先进的设计方法。设计期间要高度重视因地制宜以及就地取材，最大限度节约房地产项目的建设成本，在满足建筑功能基本要求的基础上，节约投资成本以及建设资源，尽量缩短房地产项目的工期。在实际设计过程中，积极利用较强的新技术、新材料以及新工艺 2 工程设计阶段房地产项目成本管理措施 2.1 实行设计招标制度。推行设计招标制度，充分引进竞争，迫使设计单位对建设项目的方案、结构、工艺流程、设备选型等作全面周密的分析、比较，建立良好的经济意识，重视项目的投资效果，拿最佳的设计作品参赛。实行设计招标制度有利于提高项目规划设计的质量，对投资进行有效的控制。在设计招标过程中，评标委员会对方案的合理性、先进性、经济性进行评估、比较和选择。现阶段评标委员会的成员一般多为工程技术方面的专家，而缺少懂建筑专业的经济、管理和营销人员。所以有必要邀请工程造价、工程管理和房地产营销专家共同参与评标 2.2 实行限额设计。限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。限额设计并不是一味的考虑节约投?Y，更不是简单的将投资一刀切，而是尊重科学、尊重实际、实事求是的精心设计，合理的控制工程的造价。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法 2.3 设计取费与设计质最挂钩。目前设计费用的计算主要有两种方法：按设计预算的百分比计取和按建筑面积计取。无论哪种方法都不与设计质量相联系，前者不但不会使设计人员提高经济意识相反会使设计人员尽可能的加大设计工程的工程量，这助长了设计单位只注重设计的安全性，而不考虑技术合理性和经济性。所以现行的设计费计取要进行改革，建立正确的激励机制，使设计费用的计取与设计质量紧密联系 3 房地产施工阶段成本控制 3.1 加强项目的工程管理。保证房地产开发项目按计划顺利实施就是对成本的最好管理，从成本控制的角度出发，管理者应做好以下几项工作：加强的工作计划性。计划就是把开发项目的工程建设的全过程、全部目标、全部活动，重点是质量、进度、资金支付都纳入计划轨道，用一个动态的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露矛盾，使项目协调有序的达到预期目标。加强控制职能。项目管理通过计划、决策、反馈、调整对项目实施有效控制 3.2 工程变更的管理。工程变更控制是为了实现建设项目的目标，而对工程变更进行分析、评价和改进，以保证工程变更合理、有效。提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，对工程变更的管理非常重要，工程管理人员与造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生。对于不可避免的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更。设计变更必须在原合同条款的