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投资性房地产公允价值计量探析 　　摘 要：企业持有房地产的目的，一方面是作为自身生产经营管理的场所和对外销售的存货，同时还可以进行投资，将房地产作为出租物来赚取租金或增值收益等。在对投资性房地产价值的计量中，使用公允价值计量是使用比较普遍并且受到普遍认可的。由于受种种因素的影响，其真实性、客观性尚不能完全体现出来。结合会计准则的要求，阐述了公允价值计量在投资性房地产中的优势、局限性及相关对策 关键词：投资性房地产；公允价值；计量 中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.055 1 投资性房地产的计量 1.1 历史成本模式 企业在引入公允价值计量之前，使用的是历史成本模式。成本包括企业在现实生产中的各项花销。包括生产成本、管理成本和其他成本等等。使用成本模式时，如果发现持有的资产有减值风险的，需要评估减值风险和计提减值准备。企业在对资产做计量时，只可以使用一种模式。模式确定后不能随意更改。在对资产进行计量之前，需要到当地市场了解信息，得到持续可靠的公允价值信息后，在可以使用公允价值模式进行计量 1.2 会计准则的要求 根据我国现行会计准则的规定，资产所属地拥有活跃的房地产交易平台，可以直接进行买卖。通过在本地活跃市场中，对准备交易的投资性房地产进行过合理估计和分析，取得了相似或者相同的资产的各项参数和信息。有了以上信息，就满足了企业采用公允价值模式计量的条件 1.2.1 转换日的确定 （1）投资性房地产转换日是指房地产建设完工的日期。这之后房地产可以作为生产管理场所投入使用，达到了自用水平；企业可以将其转化为生产资料和场所场地的日期 （2）企业将本来是作为自身生产资料或者自身生产管理用途的建筑物停止自用，改为对外出租；与承租人签署租赁协议后，租赁开始日即为转换日。租赁开始日是指承租人可以行使权利的日期 （3）企业和开发商用于生产管理的自用土地不再自用，而是改为储备等待升值使用。也不再作为存货。转换日则认定为土地职能转变的日期，土地的使用?嗫梢缘ザ赖慕?行后续计量 1.2.2 公允模式下的所有者权益 企业对所属的投资性房地产，在后续计量上使用公允价值计量。公允价值是按照房地产市场中该类产品来确定。公允价值的确定则要按照评估当时节点价格来作为该房地产的公允价值。这会导致公允价值损益的出现，从而引发所有者权益产生变化。要是当天公允价值高于房地产企业余额减去备抵项目的净额，超出部分就会计入所有者权益，导致增加；若是当天房地产公允价值低于企业账面价值，损失的部分就是投资损失，汇入当期损益 2 公允价值计量的相关优势 在使用公允价值计量模式之前，地产投资商在对投资性房地产计量，普遍使用历史成本模式。随着公允价值模式的引入，按照会计准则的规定，许多单位开始使用公允价值模式进行计量。使用公允模式计量的优势在于，房地产有巨大的空间可供升值。对于持有大量投资性房地产的投资商和大型房地产企业来说，其营业收入和企业净资产都会出现极大比例的增加。这有利于公司的可持续发展，在多个方面会带来不小的优势。在如今全球经济一体化的大环境下，采取公允价值模式进行计量更加符合国际惯例，也更加容易融合到以西方国家为主导的国际经济体系中去。使用公允价值计量模式更加符合全球经济潮流，使房地产市场价值和升值空间的行业特征更加明显的展现出来。在采用公允价值进行后续计量时，很多方面会带来积极的影响 2.1 会计信息与之关联度更高 通过运用公允价值模式进行计量，可以更明确地看出企业的经营状况和发展走势。相比之下，历史成本属于静态指标，它所提供的信息有及时性和相关性的缺失。不能动态的展现企业的各项参数，与会计信息的相关性和关联度较低。公允价值计量属于动态的计量模式，公司在经营活动中的资金流量通过公允模式计量，及时、全面的看出公司的营业能力和财务状况，公司下一步的发展目标更加清晰明了。这有利于企业的长期发展繁荣。使用公允价值模式还能使投资性房地产的期末价格与可交易的市场价格越发贴近，投资者就可以通过分析未来房地产市场的趋势和走向，结合自身实际和经验进行选择。使投资决策更具科学和更有盈利性 2.2 优化资本配置问题 投资性房地产使用公允价值模式计量，可以促进公司优化自身资本配置。公司通过使用公允模式进行计量，使各项资本分布清晰明了，融资有的放矢，企业融资变得准确容易。使用公允模式进行后续计量的投资性房地产对公司的另一个影响就是会在转换初期的时造成所有者权益的变更。因为，企业在采用公允模式计量之后，伴随着房地产市场的发展，持有的地产的市场价值会在短期内大幅度升值（可以参考2016年3月-5月上海房地产市场，个别楼