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探析住宅面积测算数据产生数据差异原因探析 　　摘 要：现在临朐的住房出售是按住宅的面积计价的，所以在房屋的质量、地段确定之后，住宅面积的准确与否将直接影响到住户的利益。其实住户的要求很简单，希望买的房子面积不要缩小，计算的准确一点。可谁来为他们做主呢？能从理论上给他们作出解释呢？我们在工作中对这个问题从理论角度作了探讨，并在实际工作中得到了用户和房地产商的认可 关键词：住宅面积；测算 1.房产面积测算的意义和技术规范 房屋面积的测算是房产测量中的一项重要的工作。它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料，同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房产面积测算，关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益，所以，房地产面积测算是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，而制定相关房法律法规和技术规范是规范整个房地产市场、规范面积测算、统一技术标准的基础 我国房地产业从70年代末开始发展，1982年，国家经委印发了《建筑面积计算规则》；1995年建设部印发了《关于印发（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）（试行）的通知》；1991年国家测绘局发布了《房产测量规范》（CH5001―1991）的行业标准，并与2000年修订为国家标准。（GB/T17986 1--2000、GB/T17986 2--2000）.相关规定和技术规范的不断出台，逐步完善和细化了房屋面积测算，为规范房屋面积测算提供了标准和依据 2.商品房面积的测算和实测 用作商品房销售的房屋面积预测，首先由开发商向房地产管理部门授权委托的房地产测量单位，提供经规划行政部门审核批准的建设工程规划许可证附图、报建审核意见书、建筑功能指标明细表及预算工作中需要的其他相关说明和文件等资料，并与房地产测绘单位签订房屋面积预测算合同；测绘单位工作人员以建设工程规划许可证附图及其对应的电子数据为工作底图，严格按照面积计算的规定和技术规范要求，对商品房的各单元、共有建筑面积等各类型进行计算，审核预测算的测量成果，出具商品房预测算的测量成果报告书，并将预测数据成果录入房屋管理系统。然后再由房屋行政管理部门按预测算的面积核发商品房的预售证。预测的数据成果不仅应用在商品房网上备案和销售管理上，以防止一屋多买，还应用在在建工程抵押、法院的查封等方面 在《房产测绘管理办法中》，规定“房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。房产自然状况发生变化时，应当及时实施房产变更测量”。用作商品房权属登记的面积数据必须要实测。实测是指在房屋竣工并经规划行政部门验收合格后，开发商向房地产管理部门授权委托的房地产测量单位提供房屋的建设工程规划验收合格证及其附图、门牌证明、共有建筑面积使用说明及实测工作中需要的其他说明和文件等资料，并与房地产出单位签订房产测绘合同，测绘工作人员到房屋现场，按房屋面积实地数据采集的技术要求，对基本单元、附属设施、墙体、层高、阳台、车位等各类面积进行数据采集，经数据整理后，严格按照面积计算的规定和技术规范要求，在绘图系统绘制各层平面图计算出各套型面积，进行二级审核后出具商品房实测的测量成果报告书，并将实测数据成果录入房屋管理系统房行为。实测测量成果报告书及相关的权属登记资料由开发商提交到不动产登记部门办理商品房权属登记。实测的数据成果不但是办理不动产登记的要件，还是房款结算、物业管理费结算等依据 3.预测面积与实测面积差异分析 通常情况下，商据与图纸偏差 3.2 施工变更和规划变更 在房屋建设中，施工变更和部分共有共用功能区的调整是常见的现象，且施工变更原则上是需要规划部门批准方可进行的。若在预测成果发生后变更，而开发商又不及时持规划部门批准变更个文件办理预测成果变更，则势必造成预测与实测的面积差异。建筑施工中的误差和变更都会影响到房屋单元的边长、建筑物的总长、墙体厚度等数据，共有共用功能区调整变更也会影响分摊范围和各单元的面积 3.3 规则规范 虽然规范明确了面积测算的要求，但在当今经济快速发展的时代，房屋的建筑风格不断创新，在房产测量中的个别环节还存在规则不够细化、做法不够统一、理解不够统一的情况；还有，预测和实测是处在民间测算规则、规范新旧两个不同阶段完成的，也会产生预测和实测的面积差异 3.4 其他原因 还有一些原因，如单位管理机制不善，使用超限不符合要求的测量仪器设备；测量人员采集数据的失误，对法律、政策规范理解的不同，工作程序不完善，质量意识淡薄等，都会造成面积的不同 4.减少面积差异的措施和建议 根据上述预测面积与实测面积差异的原因分析，有些差异是不可避免的，有些是可以有避免或减少。建议可以从几个方面采取措施，以减少预测面积与实测