房地产私募_重构中国房地产格局,它将是一股不可忽视的力量.pdf

重构中国房地产格局，它将是一股不可忽视的力量 2015-06-04 导读 国内房地产基金在短短4 年内从100 亿的规模蹿升至4000 亿以上，量级已难以 让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金 融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是 金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重 构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。 坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国 际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于， 在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也 开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存 在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。 文章转载自中信建投证券 “房地产私募基金概述”何为私募地产基金？ 私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛 刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是 指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投 资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露 信息发售基金单位，只能以电话、信函、面谈等私下方式征询特定的投资者，且 各国的法律法规都明确限定了私募基金持有人的最高人数和投资人的资格要求， 以防止私募基金风险失控而给资本市场带来巨大的冲击，总体而言，私募房地产 投资基金是一种面向特定投资者募集设立的基金，融资圈子小、门槛高，一般是 为大型机构投资者和富有家族和个人量身定做的金融产品。 私募房地产投资基金最早出现在上世纪70 年代末期的美国，真正起步于80 年 代末期，全球经济危机的出现导致机构投资人集体抽逃资金，许多优质资产被迫 廉价出售，Zell-Merrill 和Goldman Sachs 等投资机构瞄准了这千载难逢的商机， 开始募集私募房地产基金抄底市场。于是以机会型私募房地产基金为标志的新兴 投资领域进入了人们的视线。进入90 年代后，伴随着行业的不断发展，私募房 地产基金已不再局限于收购那些困境资产，其业务逐步延伸至房地产开发，房地 产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。由于私募房地产基金多属长线投资 并且拥有较为优惠的融资渠道，通常愿意考虑以稍高的价格购买房地产项目。在 整个产业链上，这种运营模式不但满足了很多房地产商的融资需求，也提升了行 业整体的资金配置效率。 可分为哪些类别？ 根据投资风险的高低，私募房地产基金传统上被分为四类：核心型（Core）， 核心增益型（Core plus），增值型（Value added ）及机会型（Opportunistic）。 由于投资标的的差异，4 种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁 华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以 回报相对较低，约7-9%；核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分 地产可能需要改进或增值，回报约为9-12%，增值型投资于需要经营改善、翻 修、再造的地产项目，风险回报相对更高，达12-16%，而机会型私募房地产基 金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目，并且 关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报，一般大于16％。 当前国际上最大的私募房地产基金黑石集团正是机会型投资策略的典型，其擅长 以低于重置成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决资产 内部问题及管理之后溢价出售，而全美最大开发商之一铁狮门私募地产基金则偏 向于增值型策略，其主要通过高杠杆收购物业，提供全产业链服务，追求的是规 模扩张和租金收益及资产升值收益所带来的高杠杆收益，核心型和核心进取型策 略的代表则是新加坡凯德置地旗下地产基金，其通过收购拥有核心区域资产的地 产公司，分阶段对资产进行打包最后REITs 上市，强调的是租金收益的分享和 管理费的提成，追求轻资产运营。 根据投资方式的不同，私募房地产基金可分为：债权投资、股权投资以及夹层 基金投资。股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发 展前景和资产增值；而债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则 是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。 在2008 年以前，股权投资的模式在全球私募房地产基金中占据绝对的主力位置， 一般占到九成左右，然在经历了全球金融危机的重创后，市场中的投资者开始重 新审视私募