2015年我国土地储备行业风险报告.doc

摘 要 2014年，全国土地市场表现跌宕起伏，土地交易呈低迷状态。房地产调控政策已逐步发挥作用，2015年全国土地供应进入收缩期，土地供应开始逐渐减少。 回顾2014年—— 土地购置面积回落：进入2014年以来，国家陆续出台了一系列土地改革、规划等政策，大大提高和限制了房地产开发商的拿地条件，使得2014年土地购置面积大大减少。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，同比下降14.0%，上年同比增长8.8%。 土地购置费用保持增长：2014年土地市场先热后冷，年初延续2013年翘尾行情，但仅两个月时间便迅速降温。受楼市渐冷传导，地方政府推地节奏放缓，房企资金压力加大，拿地日趋谨慎。四季度，随着政策利好以及楼市逐步升温，房企抓住窗口期加大优质地块储备力度，一线城市率先反弹，地王频现，带动土地购置费用增长。2014年，我国房地产开发中土地购置费投资总额为17458.53亿元，较2013年增加了29.3%，增速同比提高17.7个百分点。 土地成交量表现跌宕起伏：2014年，重点城市土地市场随楼市波动，表现跌宕起伏。2014年初，上海、北京、杭州、天津土地成交量表现可观；行至年中，受楼市下行压力影响，一向抗跌性较强的一线城市受到波及，整体有所放缓；年底岁末，以京沪为首的几个城市再度回暖，成交现翘尾。 土地出让收入增长放缓：2014年全国土地出让金收入4.29万亿元人民币，同比增长3.1%。土地出让收入增幅回落的主要原因有三，一为投资增速放缓导致用地需求不足，二是房地产市场低迷导致土地出让面积萎缩，三是土地资源稀缺导致地价上涨但涨幅回落。受地方经济发展差异以及房地产市场分化的影响，土地市场需求也出现分化局面。东部地区24605.86亿元，同比增长7.0%，占57.3%；中部地区10483.35亿元，同比下降0.8%，占24.4%；西部地区7851.09亿元，同比下降2.6%，占18.3%。 成交楼面价同比上涨。2014年，全国300个城市成交楼面均价为1234元/平方米，同比上涨6%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1834元/平方米，同比上涨13%；商办类用地成交楼面均价为1533元/平方米，同比上涨9%。其中，重点城市优质地块拉高均价水平。 展望2015年—— 房地产调控政策由压制需求转为鼓励住房消费。随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，2015年房地产供应较2014年下降5%-10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平。2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位，意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015年房价平稳。 不同城市土地市场继续分化。2015年，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。 “去库存”仍是2015年楼市主旋律。房地产行业供过于求基本面未变，不过在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺口将收窄。目 录 第一章 土地储备行业概况 1 第一节 行业界定 1 第二节 行业在国民经济中的地位与作用 2 一、土地储备对国家发展的重要性 2 二、土地出让金收入增幅大幅缩小 2 三、有关土地税收是地方税收的重要来源 3 第二章 2014年土地储备行业发展环境分析 4 第一节 经济环境分析 4 一、国内外经济环境分析 4 二、经济环境发展趋势判断 5 第二节 政策环境分析 5 一、政策汇总 5 二、重点政策分析 6 三、产业政策发展趋势 8 第三节 热点事件透视 10 一、热点事件汇总 10 二、热点事件分析 11 第三章 2014年土地储备行业发展情况分析 14 第一节 2014年土地储备行业运行分析 14 一、供给情况分析 14 二、需求情况分析 21 三、价格分析 23 第二节 土地储备融资及经营模式分析 23 一、土地融资方式 23 二、土地储备经营模式分析 24 第四章 2014年土地储备相关行业发展分析 27 第一节 房地产行业发展情况 27 一、房地产业综合景气度分析 27 二、房地产行业运行分析 27 第二节 政府融资平台发展情况 31 一、地方政府融资平台进入转型阶段 31 二、政府融资平台债券发行量呈“井喷式”上涨 33 第五章 2014年土地储备行业区域发展分析 36 第一节 总体分析 36 一、地市分化格局不变，一线城市均价上涨，二三线城市遇冷 36 二、一线城市创宅地出让金记录，地王纪录屡被刷新 36 三、沪宅地创总价地王，城市记录屡被刷新