房屋维修管理_培训课件.pptVIP

（3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁（视频）等。 2．房屋维修日常养护的程序 （1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 表5-2 日巡视检查记录 分管工作（责任区） 业主（住户）意见 建议或管理心得 巡视项目 1．装修巡视 5．治安 9．仓库查看 13．员工宿舍 2．投诉接待 6．清洁 10．机电设备 14．内务巡视 3．违章检查 7．绿化 11．社区活动 4．车辆管理 8．维修 12．食堂员工 序号 巡视存在问题与整改情况 处理结果 备注： 物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： 1）组织咨询活动 2）设置报修箱 3）设立报修接待中心 表5-3 物业维修报单 物业编号 项目 发现 时间 造成维修的原因、责任： 维修负责人 电话、地址 部门意见 完成维修 时 间 验收人 姓 名 维修付款 方 式 业主/用户 签字验收 NO： 年 月 日 NO： 业主： 业主： 栋 楼 号 维修项目 维修项目 使用材料 名称 规格 单位 数量 单价 维修结果 人工： 应收费： 维修人： 维修结果： 住户签字： 备注： 备注：维修完后送财务核算费用，委托人收到收款通知单后，同月交管理费时一次付清。 表5-4 用户维修委托单 （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程 物业管理公司疏于养护付赔偿 李某是某住宅小区501室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿，但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。 [案例5-2] 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启 迪？ 5．1．4 房屋维修标准及考核指标 1．房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。 （1）主体工程维修标准 （2）木门窗及装修工程维修标准 （3）楼地面工程维修标准 （4）屋面工程维修标准 （5）抹灰工程维修标准 （6）油漆粉饰工程 （7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准 （8）金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀 （9）其他工程维修标准房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 2．房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。 （2）大、中修工程质量合格（优良）品率 = ×100％ （1） 房屋完好率= ×100％ （3）小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有： 定额指标 服务指标 安全指标 经费指标 1）定额指标 ①人工定额是指每个小修养护 人员应完成的小修养护工程量。 ②材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。 2）服务指标 ①走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 月（季）走访查房率= ×100％ ②小修养护计划完