三旧改造为楼市发展腾空间-中原集团.PDF

中原地产红皮书20 10》广州卷 “三旧”改造为楼市发展腾空间 广州中原研究一部 瞿中奇 随着城市房地产业的快速持续发展，如何提升旧城区功能、提高土地资源的利用效率、实现社会经济可持续发展，成为 市政府面临的新课题。2006 年，广州市政府工作报告正式提出 “中调”，即重点复兴老城区的战略；2009 年8 月17 日，广 州市政府常务会议通过了 关于加快推进旧城更新改造的若干意见》，加速推进城中村改造工作；2010 年1 月，广州市政府 出台了 广州市旧城更新改造规划纲要 （征求意见稿）》。至此，广州市的“三旧”（市中心的旧城、旧村、旧厂）的改造开始 有计划性地全面推进，而其中城中村改造是重头戏，房地产业则成为“三旧”改造的主要外在体现。 1．“三旧”改造起源 1.1 加快实施 “中调”战略 2001 年，广州市“十五”规划中明确提出了“南拓、北优、东进、西联”的区域发展战略，确立了加快十大重点发展区 域建设计划的目标。十大重点发展区域为：珠江新城、广州新城、白云新城、广州科学城及周边地区、南沙地区、大学城及 周边地区、白云国际机场及周边地区、铁路新客站周边地区、萝岗中心区、琶洲地区。随着上述十大重点区域的开发推进， 城市周边区域得到了迅猛发展，城市面貌 “一年一大变、三年一中变、五年一大变”，相比之下，老城市中心发展就显得相对 滞后。2006 年，在进行 “十一五”规划 ，时任广州市委书记朱小丹提出了 “中调”战略，即重点复兴老城区，强调发展服 务业。 1.2 近年中心区楼盘供应渐少 经过多年开发建设，城市中心区的可开发用地越来越少，2006 年以来，中心区土地出让面积占全市的比例逐年下降， 2009 年已下降至 15%以下。中心区土地供应不足导致房屋供应减少，从而推动楼价迅速上升。而另一方面，中心区仍存在 大量的“三旧”用地。通过加快“三旧”改造，可以增加市区土地的储备，促使城市建设均衡发展。根据规划，2010 年市区 的土地供应明显增加。 图1 广州中心六区居住用地成交情况（2006—2010 年） 70% 面积比例 宗数比例 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年计划 注：比例是指六区占全市的比例；2006 至2009 年是招拍挂成交数据，20 10 年是供应计划数据 数据来源：广州中原研究部 2 “三旧”改造之发展 2.1 三旧”改造的十年计划 2010 年11 月广州将举办亚运会，城市中心的各项配套工程建设加速，为广州加快推进“三旧”改造提供了契机。20 10 年2 月24 日，广州市“三旧”改造工作办公室 （简称市“三旧”改造办）正式挂牌成立，统筹全市“三旧”改造工作。根 据计划，广州将用十年 间完成全市“三旧”改造，启动20 个旧城片区整治改造、开展30 个旧厂改造、盘活土地5 平方公 里。据统计，此项改造将拆建房屋1000 万平方米，投资总额达 1000 亿 ，此等规模的建设发展在广州城建史上前所未有。 根据计划，2010 年亚运会前将完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三 里村等 9 个 37 中原地产红皮书20 10》广州卷 “城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案，而猎德、琶洲、林和村等已开始启动。 2.2 2010 年 三旧”改造加速 2007 年9 月，为配合珠江新城CBD 建设，其核心地段天河猎德城中村地块由富力、合景泰富以及新鸿基三家联手获得， 拉开了“三旧”改造的序幕。而 “三旧”改造有计划性地、全面、系统地展开，则是最近两年，尤其是2010 年达到了高潮。 随着“三旧”改造的深入，广州市政府不得不放弃了此前不允许开发商参与旧城改造和旧厂改造的策略，使得各大开发商有 机会大显身手，在广州获得了新的发展机遇和空间。 表1 广州市近几年重大 三旧”改造项目情况 启动时间 项目 规模 远景 参与开发商 投资 占