一、销售不动产的纳税人讲述.PDFVIP

第二讲 销售不动产营业税的规定 一、销售不动产的纳税人 销售位于境内的不动产的单位或个人为营业税的纳税人。 二、税目与税率 不动产，是指不能移动，移动会引起性质、形态的变化的财产。 本税目征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 １．销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。 ２．销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不 动产，如树木、庄稼、花草等。 ３．单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者 个人的，视同发生应税行为。 但对个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，免 征营业税： （一）离婚财产分割； （二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、 外孙子女、兄弟姐妹； （三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养 人； （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗 嘱继承人或者受遗赠人。 ４．在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为， 比照销售不动产征税。 ５．以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资 风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的也不征营业税。 销售不动产适用的营业税税率为５％ 三、计税依据 １．单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业 额。 2．单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全 部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 3.对个人销售已购住房适用如下政策： 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号） 个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2 年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。 四、申报与缴纳 纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收 到预售款的当天；销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报 纳税。 营改增政策规定： 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局 2016 年第14 号公告） 第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前取得（不含自建）的 不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费 用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按 照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在 地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前自建的不动产，可以 选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额， 按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所 在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （三）一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前取得（不含自建）的 不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用 为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不 动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照 5%的预征率向不 动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳 税。 （四）一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前自建的不动产，选择 适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算 应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照 5%的预征率向 不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报 纳税。 （五）一般纳税人转让其2016 年5 月1 日后取得（不含自建）的不 动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算 应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价 或者取得