思源2011汉巢上城项目营销推广报告.ppt

　 因素 细化 权重 颐景康城 F空港中心 人和天地 中城时代 香奈 天鹅湖 F 阳光城 日月山水 美景天城 外部因素 50% 商服繁华10% 商业中心 4.50% 4.5 3.6 4.5 4.5 2.7 4.5 5.4 5.4 宾馆酒店 0.50% 0.5 0.5 0.5 0.5 0.3 0.5 0.6 0.6 集贸市场 3.00% 3.6 2.4 3 3 1.8 3 3.6 3.6 生活店面 2.00% 2.2 1.6 2 2 1.2 2 2.4 2.4 交通条件10% 道路通达程度 2.50% 2.5 2.5 2.5 2.5 2.125 2.5 2.5 3 对外交通便利 码头 0.80% 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 0.8 汽车站/火车站 0.70% 0.63 0.56 0.7 0.7 0.49 0.7 0.7 0.7 进出社区 3.00% 3 3 3 3 2.4 3 3 3 公交便利度 3.00% 3.6 2.7 3 3 1.8 3 3.3 3.6 设施配套15% 给排水/供气 1.50% 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 社会服务设施 医院门诊 4.00% 4.8 3.6 4 4 2.4 4 4 4 邮政电信 2.00% 2.2 1.8 2 2 1.2 2 2 2 学校交教 4.00% 4.4 4.8 4 4 2.8 4 4 4 体育休闲 2.00% 2 2 2 2 2 2 2 2 金融/泊车 1.50% 1.5 1.35 1.5 1.5 1.05 1.5 1.5 1.5 环境质量8% 自然景观资源 4.00% 4 3.6 4 4 4 4 4 4 环境污染情况 4.00% 4 3.6 4 4 3.6 4 4 4 区域前景7% 升值潜力 3.50% 4.2 3.5 3.5 3.5 3.15 3.5 3.5 3.5 区域规划 3.50% 3.85 3.85 3.5 3.5 3.15 3.5 3.5 3.5 我们将运用市场比较法，遴选竞争项目进行比较，从而得出本项目的市场参考价，遴选项目如下： 营销推广策略——价格测算 　 因素 细化 权重 颐景康城 F空港中心 人和天地 中城时代 香奈 天鹅湖 F 阳光城 日月山水 美景天城 自身因素 规模 8.50% 11.05 5.1 7.65 6.8 8.5 9.35 11.05 8.5 户型设计、朝向、通风、采光等 15.00% 13.5 12.75 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 12 社区景观规划 9.00% 7.2 7.2 7.2 7.2 10.35 7.2 7.2 7.2 社区成熟度 6.50% 7.8 6.5 7.15 7.8 6.825 7.8 7.8 7.8 社区配套 4.00% 4.4 2.8 3.2 4 2.4 3.6 4.4 4.8 开发商品牌 7.00% 7 4.9 6.3 7 5.25 7 7 7 合计(Q) 100.00% 104.73 86.51 95 96.3 85.29 98.45 103.25 100.4 营销推广策略——价格测算 项目 颐景康城 F空港中心 人和天地 中城时代 香奈 天鹅湖 F 阳光城 日月山水 美景天城 该项目报价(Pm) 4800 5300 4700 4800 5500 5000 5300 4800 价格比重(V) 8% 11% 11% 19% 14% 11% 13% 13% 对比修正价(Pi) 384 583 517 912 770 550 689 624 本项目最终均价(P) 5029 通过市场比较法的计算，本项目的市场参考价约为5100元/㎡ 根据我司操盘手法，项目价格有望达到5100-5300元，此价格区间将作为我们后续价格策略的依据。 营销推广策略——价格测算 核心价值梳理 核心卖点提炼 主题推广语 推广费用概算 PART4 营销推广 盘龙城板块北依后湖，南临盘龙湖，优越的湖景资源，加上靠近汉口的地理优势，在汉口房价高企的今天，盘龙城板块已越来越受到众多购房者的青睐。 根据思源经纪最新监测数据显示， 11月份，武汉市中心城区商品房成交价格为7804元/平方米，而同期盘龙城片区成交价格约为5176元/平方米，接近3000元的价格差距，加上盘龙城板块逐渐改善的交通体系，入驻开业的商业配套，已交房项目入往率的提升，使盘龙城片区居住氛围日益深厚。低置业门槛，高性价比，也使购房群体从前期被动无奈到盘龙城买房，发展到主动前往盘龙城买房。 另外，主城区无法比拟的产品质素也是推动客户主动购房的重要原因。大规模社区，超宽楼间距，板式建筑设计，全明全通透户型，阳光鲜氧生活… …盘龙城板块综合竞争力不断加强，从往日的“