我国房地产开发用地规划管理体制探析-中国国土资源经济研究院.PDF

资源 行政管理与法制建设M The Resources Administration and the Legal Syste 我国房地产开发用地规划管理体制探析 1 2 3 ■ 廖喜生 /吴庆云 /陈甲斌 （1.四川大学公共管理学院，成都 610064；2.江西省峡江县国土资源局，峡江 331409; 3.中国国土资源经济研究院，北京 101149） 摘要：随着我国房地产市场的高速发展，现行房地产开发用地规划管理制度也逐步暴露出诸多弊端。由于房地 产开发用地规划管理体制的不完善,导致了一系列城市问题和规划问题，应当重新界定规划职能，明确规划内 容，实施新型规划管理，改革机构设置，以促进我国房地产业健康持续地发展。 关键词：房地产开发；规划管理；城市规划 中图分类号：F293.2；F293.3 文献标识码：B 文章编号：1672-6995（2010）11-0033-03 1 我国现行的房地产开发用地 筑密度、建筑高度、停车泊位、绿 建设工程规划管理是保证城 规划管理体制 地比例等要求。《规划设计条件通 市规划顺利实施的关键，主要包括 目前，我国房地产开发用地 知书》及其附图是国有土地使用权 建筑管理、道路管理、管线管理、 的规划管理主要体现在土地利用规 出让合同的重要附件，不得随意变 审定设计方案、核发建设工程规划 划和城市规划对城市建设用地的引 更。 许可证、放线验线制度、建设工程 导、调控以及控制上。城市规划和 1.2 房地产开发过程中的规划管理 竣工验收及建设竣工资料归档管理 土地利用规划是点和面、局部和整 等。 房地产开发过程中的规划管理 体的关系，它们在规划区的范围上 主要包括建设用地规划管理和建设 2 我国房地产开发用地规划管 相互区别，在规划内容上虽有重叠 工程规划管理两个方面。 理中出现的问题 但也各有其特点。 国有土地使用权的受让方在 2.1 城市问题 1.1 土地使用权出让过程中的规划 签订《国有土地使用权出让合同》 2.1.1 城市规模日益扩大，盲目圈 管理 后，持该合同向市、县人民政府 地屡禁不止 首先，根据土地利用规划体系 规划行政主管部门申请下发建设 获取土地使用权是房地产开发 中的土地利用年度计划，下达年度 项目选址意见书和建设用地规划许 的前提和基础。一直以来，房地产 用地指标，确定建设工程在年度内 可证。规划行政主管部门对土地出 业赢利水平居高不下，对开发商来 可以使用的土地数量、位置、用途 让合同中规定的设计条件核验无误 说，尽量获取土地特别是廉价土地 等。各级国土管理部门根据土地利 后，同时发给《建设项目选址意见 就成为房地产开发的头等大事。在 用年度计划通过其下属的土地交易 书》和《建设用地规划许可证》。 这样的逻辑指引下，开发商无不以 中心具体实施年度出让计划，向房 经核验，申请材料中出具的规划设 圈地为主要目标，大量囤积土