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物业专项维修资金分级管理体系构建探究 　　[摘 要]物?I专项维修资金作为房屋的“养老金”，对于保障业主住房安全和改善居住环境发挥了重要作用。但在我国现行物业专项维修资金管理体系中，各管理和参与主体存在权责利划分不清等问题，进而引发物业专项维修资金的使用难、增值难和监管难等问题。本文重点剖析了相关主体在维修资金管理中存在的问题，并借鉴国内外先进经验，提出了构建未来我国物业专项维修资金分级管理体系的建议 [关键词]物业；维修；资金；分级管理 doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.04.001 [中图分类号]F299.233 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）04-000-02 0 引 言 1998年财政部、建设部联合发布《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，我国正式建立物业专项维修资金制度。物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）专门用于物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。根据相关规定，我国维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。实际上，由于全国各地住宅小区的业主委员会成立率普遍较低，且运行情况差强人意，目前绝大部分的维修资金依然由政府机构代管。据物业维修资金研究专委会的不完全统计，截至2014年，全国维修资金归集总量已逾6 000亿元。与此同时，维修资金表决难、使用难和增值难等问题近年来日益突出，以2014年、2015年新华社连续关于“沉睡的维修资金”的新闻报道和“两会”追问为代表，维修资金监管问题迅速成为全社会普遍关注的焦点。而现实中，房产行政主管部门与业主委员会在维修资金的管理上到底存在哪些不足；两者作为维修资金的管理主体，在责权利划分和管理层级关系上是否清晰；未来如何构建完善的维修资金管理体系，这些正是本文试图讨论和探索的问题 1 现阶段我国维修资金管理体系存在的问题 目前，我国维修资金管理体系主要涉及房地产主管部门、业主及业委会、物业管理企业，以及专户管理银行与维修施工单位等第三方。从全国范围看，现阶段我国维修资金管理体系仍不健全，相关主体存在权责利划分不清，具体表现在维修资金监管机构管理上的地方特色突出，业主及业委会自主决策不足，第三方机构专业化服务缺失等方面 1.1 维修资金监管机构代管问题 根据2008年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（简称《办法》）规定，住宅小区在业主大会成立前，其维修资金由物业所在地的房地产主管部门代管。维修资金代管是指房地产主管部门将住宅小区首次归集的维修资金，存入当地维修资金专户管理银行，并按要求设立物业区域账户和分账户，维修资金的日常使用、划拨、存储和续筹等均由其负责管理与审批。具体来说，当住宅小区出现需要使用维修资金时，由物业管理企业或相关业主提出维修建议，在通过住宅小区“双三分之二”（双三分之二是指维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主）表决后，根据维修方案组织施工，维修结束后由物业管理企业或相关业主持相关材料向房地产主管部门申请资金列支，房地产主管部门审核同意后，通知专户管理银行向维修单位划拨相关费用。但在全国各地的实践中，维修资金代管主要有以下几方面的问题 1.1.1 机构设置问题 现阶段，我国上海、深圳、成都与长沙等主要大中城市基本已设置独立的维修资金监管部门，专职负责本市维修资金事务的监督管理。但其他大部分城市，特别是中小城市仍是由公积金管理中心、物业管理中心、房管部门或财政部门的内设机构等代履行维修资金监管职责。面对各地大规模的住宅小区和维修资金量，监管机构定位不清，机构设置不统一、不健全，或者缺乏足够数量与专业素质的管理人员，这不利于全国维修资金政策的贯彻落实，尤其是当未来住宅小区共同迎来大规模维修改造时，将大大降低维修资金应发挥的作用，甚至影响业主的生命财产安全和居住环境 1.1.2 监管职责问题 除了维修资金管理机构设置的不统一，全国维修资金的监管层级亦各异。一种是以乌鲁木齐为代表的一级监管体系，其是指全市仅设立一个监管部门，既负责政策规则的制定，又负责资金归集、使用备案等业务的受理；一种是以深圳、长沙等为代表的两级监管体系，其是指设置独立的市级监管机构作为决策部门，负责全市维修资金政策制定、资金代管，各区（市）县房产行政主管部门作为执行部门，负责本行政区域内资金归集和使用的监管。然而，不论何种监管体系，目前都存在监管机构集“运动员、教练员和裁判员”于一身、监管责任不清、权力过于集中的问题。这不仅不利于规范化、高效化管理工作的开展，也可能导致相关机构滥用职权从而有损业主的权益 1.1.3 经费来源问题 目前，大部分城市监管机构的工