资产评估准则——不动产讲 解.ppt

比如： 如何理解《企业价值评估指导意见（试行）》，第十八条与企业价值评估中的不动产评估的关系。 《企业价值评估指导意见（试行）》，第十八条：“注册资产评估师应当知晓评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。 如果相关权益人有权启动被评估企业清算程序，注册资产评估师应当根据委托，分析评估对象在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性”。 第四十条 在企业价值评估中，对于溢余不动产，注册资产评估师应当考虑不动产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。 溢余资产、溢余不动产 如何合理评估溢余不动产 持有目的 收益状况 交易的可能性 企业价值评估采用收益法情况下 第六章 披露要求 第四十一条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则——评估报告》编制评估报告，并进行恰当披露。 披露的基本要求： 第四十二条 无论单独出具不动产评估报告，还是将不动产评估作为评估报告的组成部分，注册资产评估师都应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。 披露的目的： 第四十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，在编制评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。 披露的内容 特别关注权属状况 第四十四条 评估报告应当说明利用其他评估机构的不动产评估报告的情况。 对注册资产评估师在评估过程中，利用了其他评估机构所出具的评估报告的情形提出了明确的披露要求。 利于报告使用者更加清晰地了解评估过程。 提示注册资产评估师应该保持足够的审慎性。 在一定程度上，也有助于区分各自工作的责任范围。 第七章 附则 第四十五条 本准则自2008年7月1日起施行。 明确施行日期。 * * 第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。 本条是要求注册资产评估师对于具有特殊功能和资产规模大、建设周期长、结构特征明显、价值量较大的不动产进行评估时，应当注重掌握相关建设资料，把握不动产的主要构成和特征。 由于这类不动产通常具有较强的专业性，注册资产评估师可以借鉴和利用相关专业人士所提供的专业意见，帮助了解和掌握不动产的主要特征和价值构成。 第二十条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。 相邻关系是不动产相互影响特性的一个重要表现形式。不动产不可移动，其利用通常会对周围的不动产产生影响。反过来，周围不动产的利用状况也会对该不动产产生影响。 租约限制是指不动产在评估基准日时点已签订租赁合同，不动产的权利受到已签订合同关系的约束。 动产对不动产的影响是直接的，如存放了特殊性质的存货对不动产的影响等。 第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。 比较分析的主要内容包括： 评估目的 评估基准日 评估对象和范围 不动产的权利状况 价值定义 评估假设、评估依据、评估方法与评估过程等。 第四章 评估方法 第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。 评估目的与评估方法的关系 分析适用性合理选择评估方法 评估方法与评估值间的关系 具体评估方法的多样性 第二十三条 注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息一般包括： （一）交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等； （二）成交日期； （三）成交价格，包括总价、单价及计价方式； （四）付款方式； （五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。 本条是要求在采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。足够的不动产交易实例资料，是运用市场法估价的先决条件。 一般搜集不动产