乌海东山佳园可研报告.doc

PAGE PAGE 1 乌 海 东 山 佳 园 可 行 性 研 究 报 告 内蒙古恒诺房地产有限责任公司 2009年12月 一、 项目背景说明 （一）、项目名称 ：乌海东山佳园 （二）、政府规划要求 ：城市住宅建设用地 （三）、项目市场调查 ：整体良性发展与现阶段迅速升温 1、政府出台政策，给予房地产市场的发展环境 为积极改善居民居住环境，发挥房地产业促进经济增长的重要作用，加快乌海市房地产市场健康稳定发展，乌海市政府在政策上给予房地产市场十分宽松的发展环境。乌海市整体房地产投资增速加快，到位资金好转，开、竣工面积保持较快增长，商品房销售价格稳中趋升，持续保持热销势头，空置面积的增长幅度进一步得到控制。整个房地产市场保持良好态势。 近几年伴随旧城区的改造和滨河新区的开发建设，乌海市房地产投资突飞猛进，商品房交易量和价格持续保持高增长，使房地产市场多年保持高速运行态势。今年以来，乌海市房地产开发建设速度加快，房地产业健康发展。全市累计完成房地产开发投资6.67亿元，同比增长31%。住宅完成投资5.73亿元，同比增长31%；商品房施工面积182万平方米，其中住宅施工面积达146万平方米，同比增长28%，新开工面积94.1万平方米，其中住宅新开工面积87万平方米，比去年同期增长61%。 2、周边市场销售调查 该项目周边商品房销售价格为2200元/m2。 3、总体规划设计理念 近年来，由于铁路生产力布局调整，职工工作岗位调整较大，呼铁局对职工住房重视，贷款额度的增加，沿线铁路职工逐渐步入中心城市生活，使大量经济实力不是很强的家庭也步入申请住房者行列，必将增加住房的要求；对于刚参加工作的铁路职工，资金有限，也是经济适用房的需求者。小东山住宅小区主要面向的是广大铁路职工，小区整体设计理念就是“以人为本”，因为在现代社会的发展中，人们对于住房已经不仅仅限于为了居住，对于居住环境也提出了更高的要求，所以在本住宅小区的规划设计中我们也充分考虑了住户的住房环境质量和各种配套设施的完善。 （四）、开发政策情况：该项目是为解决铁路沿线职工住房问题，特拟建中小型经济适用房。小东山住宅小区根据《乌海市城市总体规划》、《海勃湾城区控制性详细规划》以及有关规划方面的法律、法规、规定和乌海市规划局的规划意见，总体规划。 （五）、开发地块基准地价 ： 住宅：238元/m2 商业：680元/m2 （六）、周边环境 :该项目地处乌海市政府建设的6块移民小区。地块之中现已建成五块交付使用，第六块正在建设中，将于2010年建成。小区紧邻移民社区（地方在建小区），东邻青山路，南邻和平街，西邻光明路，北接林荫大道。该小区周边分布有乌海市检察院、聋哑学校、光明小学、主题公园、生态林场。附近2公里范围内有海渤湾区八完小、乌海市第三中学、乌海市聚英学校、乌海市人民医院、中行鄂尔多斯分理处等教育、储蓄、医疗基础设施齐全，通往市中心的15路公交车从门前驶过，交通便利，城市基础条件尚可，具备集中供热、供水、供气、供电接入条件。本项目结合我局乌海地区职工住房需求，综合考虑各种因素，按规划建设经济适用性住房考虑，优先改善铁路职工住房需求，打造铁路精品经适房住宅区。 二、项目概况 （一）、项目现状概况 根据地块的具体情况和建设工程规划意见书的要求，规划建设面积28188平方米。小区配套设施条件具备，小区生活供水由城市给水管网引入；采暖热源接城市集中供热管网；小区污水经化粪池处理后排至城市污水管；通信、有线电视就近引入；本地块设计总建筑面积为40766.92平方米，其中住宅总建筑面积34920.12平方米，拟建432户；商铺3528.8平方米。公建1000平方米（包含有物业办公楼、垃圾站，公厕等），车库918平方米。自行车棚400平方米，共2座。 （二）、主要经济技术指标 主要技术经济指标一览表 项 目 计量单位 数 值 所占比例 （%） 规划建设用地 公顷 2.8188 100 住宅用地 公顷 0.582 20.8 公建用地 公顷 1.1 39 道路用地 公顷 0.2676 10 公共绿地率 公顷 0.8456 30.2 居住户数 户 432 总建筑面积 万平方米 4.0767 100 1、住宅建筑面积 万平方米 3.4920 85.7 2、公建面积 万平方米 0.5847 14.3 住宅平均层数 层 6 住宅建筑面积 毛密度 万平方米/ 公顷 1.25 住宅建筑面积 净密度 万平方米/ 公顷 6 车库 个 51 容积率 % 1.45 总建筑密度 % 60 绿地率 % 30 三、市场分析预测 2001年以来，乌海市市委、市政府确定了旧城拆迁改造总体规划，制定出台了一系列旧城改造优