房产证权利人及房产产权的关系.pdfVIP

房产证权利人与房产产权的关系 ——以婚后父母出资购房为视角 一、案件基本情况 2001 年5 月，连某与黎某登记结婚。2001 年 12 月，连某与 黎某因感情不和而分居，未将此事告知他人。2002 年3 月，连某 母亲卖掉自己的房产，将所得卖房款交给连某买房。2002 年4 月， 连某与产权方签订购房合同，用母亲的卖房款支付了全部房款， 并委托开发商去办理房产证。2002 年 8 月，连某领取房产证时发 现房产证上的名字为连某和黎某，将房产证锁了起来。2005 年3 月，连某向人民法院提起诉讼，要求离婚。诉讼过程中，双方达 成离婚协议，但未对房产进行处理。2010 年 12 月，黎某向人民 法院起诉，请求获得房产一半份额。 诉讼过程中，黎某承认 2002 年 3 月份买房时，其未在房产上 出一分钱。 二、案件分析 本案中，黎某向人民法院提起诉讼，请求获得房产一半份额。 这一诉讼请求能否得到人民法院的支持呢？ 这个诉讼请求，实际上就是把涉案房产认定为夫妻共同财产 了。因此，要准确地处理本案，应该依据事实和法律来认定涉案 房产是连某一个所有，还是夫妻共同所有。 依据《物权法》第十七条 “不动产权属证书是权利人享有该 不动产物权的证明”的规定，本案似乎应当将涉案房产认定为夫 妻共同财产。然而，依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是 物权归属和内容的根据”的规定和《物权法》第十七条“不动产 权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的， 除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准” 的规定，本案却必须查明涉案房产产权证上的权利人是否与登记 簿的相应登记信息相一致的情况；如果不一致的，还应当以登记 簿的登记信息为准，除非证明登记簿的登记信息确有错误。 于是，本案的下一步工作是启动涉案房产产权证上的权利人 与登记簿的相应登记信息是否相一致的核查程序。如果核查的结 果一致，那么，说明涉案房产产权证上的权利人没有错误；如果 核查的结果不一致，那么，除非能够证明登记簿的登记信息确有 错误，否则，还应当以登记簿的登记信息为准。 在核查的结果不一致的情况下，应该启动登记簿的登记信息 是否有错误的核查程序。 本案中，要怎么查明涉案房产登记簿相应登记信息是否有错 误呢？ 要准确回答这个问题，必须了解本案的来龙去脉。 本案有如下几个事实：第一，2002 年3 月，连某母亲卖掉自 己的房产，将所得卖房款交给连某去买房，这个事实，说明连某 母亲没有明确表示将卖房款赠与连某。第二，连某购买涉案房产 时，连某母亲并不知道夫妻双方已经分居的事实。这个事实，按 照常规，可以认定连某母亲没有明确表示将卖房款赠与连某具有 不可归责性，即：如果连某母亲知道他们已经分居，是不会卖掉 自己房产为夫妻双方购买房产出资的——如果连某母亲这样做了， 就存在潜在的风险，即可能把房产拱手让与一个“最熟悉的陌生 人”。第三，连某单方与产权方签订购房合同，这个事实，说明 连某是不愿意与黎某共有母亲的卖房款和涉案房产的，同时，也 在一定程度上说明连某母亲只想把卖房款赠送给连某。第四，诉 讼过程中，黎某自认没有在涉案房产上贡献一分钱。这个事实， 佐证了涉案房产是连某母亲单方出资的。 第一、二、三个事实结合起来，说明本案不能适用 《婚姻法 司法解释二》第二款解释，也就是说，黎某不能引用 《婚姻法司 法解释二》第二款解释将涉案房款认定为夫妻共同财产。从而， 也就可以推定黎某在涉案房产里面是没有出资的。 这个时候，也许有人会想到本案应该适用 《婚姻法司法解释 三》第七条第一款解释。然而，当我们仔细研究 《婚姻法司法解 释三》第七条第一款解释时，我们会发现《婚姻法司法解释三》 第七条第一款解释是否能够适用本案实际上是有待考量的。依据 《婚姻法司法解释三》第七条第一款解释，如果本案房产证上的 权利人是连某一人，那么，涉案房产当属连某独有无疑。但是， 本案房产证上的权利人却是夫妻双方，在这种情况下，能否适用 该款规定呢？或者说， 《婚姻法司法解释三》第七条第一款解释 是否是指，婚后一方父母为子女出资购买房产，不管产权证上的 权利人是夫妻一方，还是夫妻双方，都要把房产的产权划归子女 所有呢？ 这个疑问，当我们看到 《婚姻法司法解释三》第七条第二款 解释时，会有进一步的认识： 《婚姻法司法解释三》第七条第二 款解释