几种营销模式的比较.docVIP

PAGE 5 关于镇江7-2项目几种营销模式的比较 一、镇江中集润宇置业有限公司自行销售，代理公司提供策划推广服务 优势 最为经济的一种服务模式。 代理公司提供经验丰富的策划团队，提交高水准的策划方案。 代理公司参与所有销售会议，确保策划工作完美配合。 节省开发方在项目策划推广方面上的时间和精力。 劣势 策划推广工作受限于整体策略，无法独自实现利益最大化。 无市场、产品等环节支持。 由于销售团队非代理方提供，策划与销售环节易脱节，难于形成合力最大的团队。 开发方需在营销团队方面投入相当精力，方能把握整体销售流程乃至各个环节。 代理方不负责销售工作，无法对销售业绩进行考核。 2、该形式的策划推广服务取费标准 取费项目 取费标准 支付方式 代理公司策划推广月服务费 8-10万元/月 每月25日前，支付本月策划推广月服务费 考核方面，不做销售业绩考核。不包括服务过程中发生的任何第三方费用，如：发布、印刷、制作、活动执行等费用二 考核方面，不做销售业绩考核。 不包括服务过程中发生的任何第三方费用，如：发布、印刷、制作、活动执行等费用 1、此种形式的优劣势 优势 代理公司的整合营销力最优。 代理公司营销团队分工明确，术业专攻 案场管理直接有力。 代理公司提供专业、训练有素的销售人员，。 销售执行力最大化。 从市场到产品到策划直至销售执行，各环节有效结合，真正实现利益最大化。 销售业绩直接影响我司收入，激发营销团队潜力。 最为节省贵司团队时间和精力。 劣势 开发方无自有销售团队（亦可考虑长期战略合作，此劣势可忽略） 对代理公司的选择尤为重要，需选择专业、负责、服务到位的公司。 2、代理公司全程营销代理服务取费 物业类型 销售佣金 溢价奖励 普通住宅、 车位、储藏室 1.0% 实际销售单价超出销售底价100元以下部分的销售额，代理方分成10%，100元以上的部分，代理方分成20%；300元以上的部分代理方不参与分成。 别墅 1.2-1.4% 实际销售单价超出销售底价200元以下的部分的销售额，我司分成10%，200元以上的部分，我司分成20%；500元以上的部分我司不参与分成 商业 1.3% 考核期及考核目标的具体设定由双方另行商定。 考核期及考核目标的具体设定由双方另行商定。 不包括服务过程中发生的任何第三方费用，如：发布、印刷、制作、活动执行等费用 三、开发方提供销售人员，代理公司提供全程营销顾问服务（派驻案场经理、主管） 1、此种形式的优劣势 优势 有利于开发方培养自己的销售团队。 服务内容与营销代理模式基本相同，代理方仅不提供销售一线人员，取费低，是性价比最高的服务模式。 从市场到产品到策划直至销售指导，各环节有效结合，策略最优化。 节省开发方营销工作的时间和精力。 劣势 对于一线销售人员，开发方需投入相当精力，人员的素质及能力需一定时间挖掘和培养。 由于销售人员非代理方提供，策划与销售执行环节易脱节，难于形成合力最大的团队。 销售人员的劳动关系属于开发方，在管理上会有一定干扰。案场可能同时存在甲乙两个销售经理，管理易混乱。 由于代理方不提供最终的销售执行工作，因此不直接对销售业绩进行考核。 2、 代理公司全程营销顾问服务取费 取费项目 物业类型 取费标准 营销策划月服务费 / 5.5万元/月 销售指导费 住宅、车位、储藏室 总销金额的0.4% 别墅 总销金额的0.5% 商业 总销金额的0.8% 考核奖励 / 双方另行商定 如需对销售业绩考核，可另行设定相应考核奖励，具体考核设定双方另行约定。 如需对销售业绩考核，可另行设定相应考核奖励，具体考核设定双方另行约定。 不包括服务过程中发生的任何第三方费用，如：发布、印刷、制作、活动执行等费用 销售人员由开发方提供，销售人员佣金由开发方支付，代理方提供案场经理、主管，如参与现场接待销售，佣金由开发方支付。 四、 几种服务模式的优劣势对比汇总 服务模式 评判项目 全程营销代理 全程营销顾问 全程策划推广 市场、产品研究支持 全面支持 全面支持 无 策划推广支持 全面支持 全面支持 专业支持 整合营销策略 全面贯彻 全面贯彻 需贵司把控 销售执行力度 较好 需磨合 需贵司把控 案场管理水平 非常好 良好 无 销售人员素质 非常好 需贵司挖掘，我司培养 需贵司挖掘及培养 牵扯贵司精力 非常少 有一定耗费 耗费大 销售业绩考核 有 与考核奖励对应 无 客户维护服务 有 无 无 开发方营销团队 无 有助于建设 贵司自建  本项目商业补充建议 由于本项目商业临近金山湖景区，并且该区域属于镇江着力打造区域，环境、形象等均呈蒸蒸日上之势，在整体项目定位上可考虑为市级中高端休闲娱乐中心。 目前有将本项目商业部分引进“经济型酒店”、“餐饮”、“足疗”等业态的考虑，因此对上述