物业前期介入与接管.pptVIP

给排水、消防资料 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。 2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。 3.事故处理及探伤记录（永久）。 4.隐蔽工程验收记录（永久）。 5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。 6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。 7.试水、闭水试压试验记录（永久）。 8.设备调试记录（永久）。 9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。 * 电气资料 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。 2.图纸会审及设计变更通知（永久）。 3.事故处理及探伤记录（永久）。 4.隐蔽工程验收记录（永久）。 5.防雷电阴接地实测记录（永久）。 6.引下线焊接记录（永久）。 7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。 8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。 9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。 * 施工图 1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。 2.建筑施（竣）工图（永久）。 3.结构施（竣）工图（永久）。 4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。 5.电气施（竣）工图（永久）。 6.空调施（竣）工图（永久）。 7.智能化系统施（竣）工图（永久）。 8.通讯施（竣）工图（永久）。 9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。 * 声像资料 1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。 2.内外景观照片（永久）。 3.建筑小品。 4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。 5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。 6.其它。 * 接管验收的主要内容和技术标准 主体结构：梁、柱与墙体之间裂缝的验收： 常见的裂缝有两个部位：一是梁和墙体之间裂缝，二是柱与墙体之间的裂缝。 原因：因为整个楼盘是采用混凝土框架结构，墙体则是待框架做好以后再砌的，难免出现柱、梁与墙体之间结合部出现裂缝。 二个部位形成裂缝原因是混凝土构造的柱、梁和砖墙体之间存在的一种自然的收缩程度不同形成的，不存在质量问题，更不是墙基下沉面造成的 新建房屋接管验收的主要内容及标准 * 屋面和楼梯面、顶棚的验收： 仔细观看室内的地面上，是否有不同规则裂缝，如果发现不同程度的存在，则要用专用小锤进行敲打，听听是否有空壳的声音。如果正常，没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂，如有异常响声，说明结构层与找平层之间有相克现象的存在。 顶棚主要检查有无裂缝，空壳等现象，是否平整 * 进户内的验收（门、窗、上下水、电、卫生间）： 对门的验收要看门的四周密实度是否合适，开启，关闭是否顺畅，关门以后缝隙不能过大，也不能过小，钥匙开启自如，关、开门无异常响声。 对窗的边框四周边等易受撞击处是否密实，仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色，起泡、脱皮、掉灰等现象，检查推拉窗户玻璃是否有破裂，搭扣，五金件不灵等现象。窗四周橡胶压条是否平整，密实防水胶是否打的均匀。 * 上、下水：检查上、下水时，可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水，渗水现象，检查下水时可将地漏，排水管内注水，观察下水管水是否流畅，有无冒泡缓慢现象。 电的验收：对电的验收，要先看室内配电盘开关板，插座板有无损坏，安装是否牢固，顺直，过墙线路应有导管，连接点必须紧密，可靠，部件齐全，接触良好，位置正确。测量插座是否通电。 卫生间的验收：验防水功能， * 物业接管验收应注意的主要问题 选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。 严格按照相关规范要求逐项、认真验收。 写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。 仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。 对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对整改措施进行明确。 在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。 * 坚持原则性与灵活性相结合的原则 坚持细致入微与整体把握相结合的原则 接管验收过程中质量问题的处理原则 * * 讲课：江继林 前期介入与接管验收 * 一、物业管理前期介入 ——指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。 * 前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。 * 前期介入的必要性 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 * 前期介入的重要意义 对于开发商而言 对于物业管理公司而言 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连