商业地产规划营运及操盘实战理念手法.docVIP

商业地产规划营运及操盘实战理念手法 ? 综述：通过上海商学院的培训感触是：温故而知新！让常规建筑设计人员了解：商业建筑规划与住房建筑的区别！让招商部人员了解：商业地产规划/建筑功能定位/相关招商定位之间的关系。在本此培训过程中，整体为咨询公司钓鱼前的诱饵，相关具体内容以及如何处理，没有进行详细的论述，以下就相关培训内容进行详细剖析，如有具体环节不清楚的地方，可当面共同探讨学习！ 一、?? 商业地产概念及其规划营运体系? ??????? 中国商业地产之主要形态：以三种业态以上组合的购物中心，将是国内零售连锁业进军商业地产后的主要形态； ??????? 中国商业地产未来的发展趋势：1通过2008年金融危机到目前仍未解决的人民币增值的问题，都将导致国家必须扩大内需和消费；2国家通过家电下乡等等应急措施，解决短期经济持续增长的势头；3目前各个零售企业，基本都得到相关政策上的扶持。这也是我企业目前市场份额面对农村市场的优势；4面对各个零售巨头的给予的政策优惠，其用于一线城市的土地购买，并没有起到扩大内需刺激消费的目的。这将是我们在向国家要政策的同时，必须提出的相关问题，从而到达：抑制相关连锁企业进入商业地产的先前优势。 ??????? 商业地产的核心灵魂所在：前期的市调、商业规划、建筑规划、建筑功能定位、招商是否能实现选商、后期的运营机制等进行一系列的有机结合，市场调研数据分析作为唯一的依据！ ??????? 商业地产的操盘模式分别： 商业地产操盘模式并非固定的模式，其决定因数：市场需求是什么？如何与市场需求进行高效的结合！ ??????? 商业地产的运营终极目标：把不同业态按市场的需求进行有机的组合；从而实现地产的增值最大化。 ??????? 商业地产的规划体系： 商业地产的前期调查 土地商业价值的评估 商业规划≠建筑规划 市场需求的功能定位 外部人流动线设计 建筑规划 招商定位 招商策略 招商组织和实施（长期贯穿全局） 内部人流动线设计 内部功能布局与整体规划的统一 持续的商业地产运营管理? ? 二、?? 商业规划与商业定位? 商业规划的理性工作：不可以随个人判断或经验进行相关规划。而是结合前期市调、进行相关的分析而来。 商业规划是怎样提出及确立准确的项目概念 1市场调研、2地段分析、3规划策划、4竞争要求 如何确定商业目标 ----选择什么样的商业模型？市场调研分析决定市场的需求，根据需求选择适合的商业模式！ ----商业模型是怎样决定的？这是一个复杂性的问题，没有固定的模式可以进行确定，但其商业模型确定的因数，可包括为：1市场在哪里？如何定位？2土地结构形态适合做什么样模式？3土地成本、建筑成本、运营成本等等导致商业地产项目整体预算需要什么样的模式？4竞争对手目前模式与项目本身的定位（是错位经营还是竞争性经营）5商业地产运营成败关键：进入商业地产的零售商经营能力如何？其经营能力不仅包含超市销售利润等，它企业的一种综合能力！包含商业规划能力、企化设计能力、资金实力、招商定位及选商能力、企业文化、员工忠诚的执行力、以及管理体系是否拥有一个高效率团队等等因素组成！ 综合以上五点，结合企业特点，基本可以确定什么样商业地产模型是比较适合自己的。 初步市场调查做什么？ 原始数据的统计：商圈的划分、顾客群的年龄结构、商圈人口、家庭的组成、职业分类、家庭收支状况、消费场所、竞争对手的开业时间、软硬件设施服务、商品质价比、顾客忠诚度、交通工具等等一系列相关事项！ ?深度市场调研研什么？ 所有商业经营品类的定位及市场份额占有率。商业定位准确后，必须明确哪些品项是空白？哪些品项是需要争取的？争取的市场份额是多少？针对当地已做的品项商铺，招商选商过程中必须明确，哪些品牌是需要在当地引商？本地经营商户的业务资源及人脉资源的优势在哪里？哪些是需要重新引商？如果出现竞争商圈，彼此双方的优势/劣势是什么？如何规避等等？ 如何通过市场摸查为引商及选商奠定基础？ 市场摸查：1确定当地在经营的哪些品项？符合整体市场哪部分需求？2各个品牌以及整体目前所占有的市场份额是多少？3与项目整体商业规划的市场定位是否冲突？4了解其上下业务渠道，以及经营者周遍人脉关系，是否可以达到：以商引商的效果！5以后招商中可能出现的问题，以及综合解决办法？6通过分析定位，明确哪些品牌是必须引进的？哪些可以配套？在谈判策略中不同目的和措施！ 市场调查或市场调研的实操手法： ???? 1、资源获取法；2实地统计法；3顾客访问法 采用什么模式做项目的定位与评估 所有前期的市调和后期的分析，是项目定位和评估的原始数据的根本。如果不按前期的市调和数据分析作为唯一的依据，按个人经验和突发式“创新”定将违背商业基本原理。即便按个人经验判断符合相关定位的大