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地产项目并购法律经验培训 xxx律师事务所 一、获取房地产项目的方式 1、招标、拍卖、挂牌方式 范围：工业、商业、旅游，商品住宅等用地以及有两个以上用地意向者。 特点：风险小，价格高，税费高。 注意 区别： 1、招标程序中，中标人是经过招标人综合考虑各项标准得出的指定。拍卖和挂牌则以价格最高者为最终协议方。 2、?土地使用权挂牌出让: 就是和竟标,拍卖差不多的形式,是土地出让的一种形式,不象?拍卖那样现场竟价 。 2、协议出让 以上方式之外的适用协议出让方式。这类的范围主要在：开发区和科技园区内的科技产业项目用地。 3、房地产转让 1、非划拨土地 ① 转让人按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；　　② 转让人按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定开发规模后转让。这里又可分为两种情形：一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 2、划拨土地 对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于《城市房地产管理法》第二十三条规定情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：第一，用于国家机关用地和军事用地；第二，城市基础设施用地和公益事业用地；第三，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；第四，法律、行政法规规定的其他用地。 4、兼并或收购目标公司 通过兼并或收购目标公司的方式获得目标公司的地产项目。 风险最大，主要集中在：目标公司的隐性债务，项目本身的瑕疵方面。 优势：价格低。 二、并购重要环节 1、前期准备工作 团队准备，对方情况调查。 2、谈判及意向书或框架协议的签订 常见问题： 预付款项性质约定不明；协议终止或解除时间约定不明 协议本身效力情况约定不明； 3、法律尽职调查 常见问题： 未审查相关文件的原件； 未进行现场核查。 4、并购方案的拟定 关注税费问题影响，灵活运用公司股权收购或公司新设技巧合法规避税费。 5、并购协议的签订 常见问题： 1、签约主体的适格性； 2、债务问题处理； 3、担保人的资信； 提示：保证担保和物之担保发生在同一债权债务关系中时，一般按照先物后人的顺序执行，但是如果担保物的提供方非债务人，则债权人就物和人之间有选择权。 6、协议履行 严密监督协议履行： 1、及时确认并取证对方的违约情况； 2、政府有关部门的登记备案文件应当与协议约定或商定意见一致。 3、及时沟通履行中的相关问题，勿拖延。 三、并购疑难问题 1、土地闲置 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 规避点： 1、当地政府有自由裁量是否征收土地闲置费的权利。应当加强政府的协调、沟通工作，防止突如其来的处罚降临。 2、不可抗力或政府原因导致的闲置除外。 3、必要的前期工作未完成。本点也需要加强与政府的沟通。 2、瑕疵股权转让的法律问题 1、出资人未出资或者未足额出资，但金融机构为企业提供不实、虚假的验资报告或者资金证明，相关当事人使用该报告或者证明，与该企业进行经济往来而受到损失的，应当由该·企业承担民事责任。对于该企业财产不足以清偿债务的，由出资人在出资不实或者虚假资金额范围内承担责任。 2、对前项所述情况，企业、出资人的财产依法强制执行后仍不能清偿债务的，由金融机构在验资不实部分或者虚假资金证明金额范围内，根据过错大小承担责任，此种民事责任不属于担保责任。 谢谢！