天津中海御湖苑前期策划报告(草稿).ppt

酒店式公寓发展历程 2007年酒店式公寓市场供应 2007年酒店式公寓分布 2007年酒店式公寓供应特点 2007年，随着天津经济以及房地产业的快速发展，天津酒店式公寓进入了发展期，全年在售的酒店式公寓项目共17个，约9500套，总建筑规模约122万平方米。 从分布来看，酒店式公寓进一步向外扩展，特别是，区域经济的快速发展，各个经济区外资项目日益增多，区域内外籍人士逐渐增多，带动了工业经济区内酒店式公寓市场的活跃，如皇冠国际广场等。 从经营管理来看，这一时期，在城市商务中心的城市综合体项目中的酒店式公寓，多依托于著名酒店统一管理经营，而在社区配套型酒店式公寓则更多的借助于社区住宅项目的物业管理。 从服务方面看，这一时期，酒店式公寓提供的服务也更加多样化。 未来酒店式公寓市场供应 酒店式公寓市场特征 单体类：产品规划于交通便利处，单独建筑体，周边既无住宅也无商业。 综合建筑类:产品规划于城市建筑综合体中，有较为完善的配套服务功能； 区域中心类:产品规划于区域中心区域，配套性商业和办公功能较为一般； 社区配套类:产品规划于住宅社区当中，作为产品延长线。 酒店式公寓市场特征 酒店式公寓市场特征 酒店式公寓市场特征 目前，天津在售的酒店式公寓大体可分为四种类型。土地多以50年产权为主。 一般来说，综合建筑类项目定位高端，产品密度较小，且配备的电梯较多，如天津中心酒店式公寓6梯9户。而区域中心类酒店式公寓，其一层的产品密度较大，最大可达4梯60户。社区配套类项目整层的户数一般在10-20户之间，但电梯配备较少，如QQ堂2梯11户。 从户型面积来说，目前在售的酒店式项目一般以小户型为主，面积区间在50-70㎡左右，但一般高端的酒店式公寓，大户型面积比例较大，如君隆广场的酒店式公寓主力户型在100-160㎡。 从户型结构来说，目前的酒店式公寓仍以平层结构为主，其比例占总体的50%左右。同时，小复式以及LOFT产品有所增多，如青年汇以及龙悦海上国际等酒店式公寓都主打LOFT产品概念。 从层高来看，酒店式公寓的层高普遍高于普通住宅。 酒店式公寓市场特征 项目地址：南开区西马路和南马路交口 开发商：天津金盛置业发展有限公司 代理商：上海新聚仁机构 建筑面积：170000平方米 总户数：1012户 建筑形式： 1-6层为9万㎡的商业群楼，两栋塔楼，1栋23层，4梯20户，其中7层和23层为平层，其余为复式；1栋40层，6梯21户，其中19层以上为平层，其余为复式。 开盘时间：2007年12月 入住时间：2009年下半年 销售价格：12000元/平方米 金盛国际广场小复式设计 项目概况 本项目地处天津市西南部的南开区， 位于华苑居住区、南苑居住区以及奥运板块之围合区域，属于城市的上风口。 项目四至为： ? 北至迎风里小区； ? 南至快速路红旗南路－黑牛城道交汇处、即滨西立交桥北侧辅路； ? 西至纪念铁路三角地公园东南围墙； ? 东至红旗南路。 周边环境 周边便利配套 小结 华苑各小区位置示意图 华苑板块发展与客户时期构成 竞争对手分析 客户定位 高层住宅市场分析 殖灵沾推竿寒冷痔茅湃秦摧写岩握捧拯黎赘渺窍审驾墅堤蜜县兔踌宙敬赊天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 金盛国际广场 严喇怠密邓极预徽冤蛆霍釉鼎澈漆烘狠折瞪萝吐怀痘掉悯师怖腮闰吱源彩天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 周边已售项目分析 项目名称： 物业类型： 建筑结构： 容积率： 占地面积： 开发商： 俊城浅水湾 别墅、洋房、高层 框架 1.3 176000?平方米 天津开发区正信房地产有限公司 项目地址： 装修状况： 建筑风格： 绿化率： 建筑面积： 项目实现均价： 南开区津涞公路与外环线交口 毛坯 北欧建筑风格 45?% 228000平方米 6500元左右 俊城浅水湾主流户型设计 骂职克己拐辫东篡馒鹊扳陷曾殆受霓账榔装搜竹泼废甸忧假筑祥笨故灸琴天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 项目认知 分压崔廖生根柔矿源相俺束炳案屡萄伙柏馏巷卤连瘁进漏垛僚例遇公时备天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 宗地 奥运板块 华苑居住区 南苑居住区 光申薯隶龙葛卧辛失厦梗初溃艘舌都侗忧痹哼瑟和纷噶臭霖窟按孺据戴犁天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 本案 霄速势极鞋态乌田新羚关游夺薪粉其搜嘶于蒜抢匣挣窿坝谚眠某按咙取詹天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 啤练允殖舒鄂雄殴轨恨想福淄亨躲池蕾贴麓藏禽宠能颗什挽秃狸锨股逗秉天津中海御湖苑前期策划报告(草稿)天津中海御湖苑前期策划报告(草稿) 项